由於政府低利優惠房貸與土增稅減半政策持續發酵，加上低利率效應驅使部份投資性資金流向房市尋求保值獲利機會，使第一季國內房市持續熱絡，北部各大房屋仲介公司之交易捷報頻傳；不少大型建商與上市公司也開始恢復購地推案動作，再加上年後金資中心的法拍屋市場買氣升溫，以及中國大陸近期對於上海等重點地區房地產採取降溫手段，因此房地產業者期待台商因為「家留台灣」而重新回台購屋之樂觀期待也溢於言表，這些有利的訊息，讓第一季國內房地產市場頗有如沐春風的愜意，更吸引許多保值與新房東族進場置產佈局。
屋超所值才能保本及保息
事實上近兩年全球景氣持續低迷，為了刺激景氣，各國央行紛紛調降利率，結果國內最近連十年期公債殖利率都掉到２％以下；於是為了想保「新台幣」的值，也著眼於房地產目前的租金收益較定存為高，因此部份保值性資金再度進來房地產，看起來的確是樁划算的「保本兼保息」投資。不過，在交易面越來越熱絡的背後，現在再想參與市場的房東族，反而要更加精打細算……如果沒有真正物超所值的房地產標的，也就是投資報酬率在扣除資金成本、折舊、稅費、保險，與考量出租率或轉售流通性之後，依舊有較銀行定存利息為高，而且房價具抗跌之保值性的話，任何的出手購屋，都將面臨極大的投資困擾（對於有屋待售者而言，想房子賣得動又賣得快的話，「屋超所值」這個標準絕對同樣值得適用）。新房東族必需堅持屋超所值原則的重要原因包括：
1.超額房東爭取房客，高租金報酬看到吃不到：
由於利率夠低，像大台北市場近兩年不少套房產品，就針對投資客購屋保值心理，紛紛規劃許多套房產品回應市場需求；這種每戶總價200~300萬的產品，由於所需自備款低，且一般的租金報酬通常可以超過房貸支出，因此格外受到小額資金的投資客青睞。例如以溫泉休閒聞名的新北投，以及在中山、松山、信義等市區精華地段推出之套房產品，都有出現不少投資客（尤其是粉領族）熱情搶購。不過值得注意的是，除了業者提供的租金報酬率通常會出現較為樂觀的「房租收益膨風」問題外，更大的盲點，則在於投資者的實際出租率能否符合預期。
試想，也許業者規劃的高額租金報酬「係金Ａ」，比方說有６～８％吧，這個數字是在當下這個預售案推出時，針對附近商圈現有租賃物件實際成交額所推估的數字（先暫時假設業者所提供之抽樣的樣本數的質、量皆具客觀性）。可是等到您所投資的套房完工交屋，假如推案量有100戶套房，一半係自用、一半係投資客想轉租或轉售，等於這個小區域的「競爭套房」在兩年左右交屋時，會一下子就跑出50戶來，這對於當地租賃市場的衝擊絕對不小！
房東搶房客 租金易打折
基本上區域性原來的老房東面對這麼多新房東的競爭，要爭取原有的房客，最有效的法寶便是降低租金打價格仗，新房東準備好了嗎？有本錢跟舊屋主拼了嗎？更頭痛的是，原有的區域性房客，也會因為最新房貸利率便宜，反正「租不如買」的觀念大行其道，這些人是否也會在您所投資的套房裡買房子，因此您可以訴求的潛在房客反而會變少。一旦出現「房東搶房客、房客挑房東」的場面出現，您認為６～８％房租報酬率還能保持嗎？沒錯，除非您所投資的房子產品力特佳（有高人一等的居家配備、建材與安全管理規劃，再加上明星學區、捷運通勤的基本便利性，而且房租還要具備競爭力），才能讓房客因為「物超所值」的比較下進駐，否則，只有陷入價格戰的泥沼中。
2.能「保值」的房子，才能保住租金利潤：
然而，縱使租金利潤能確保，另一個重要課題在於房價能否保值。投資人需仔細思考的是，目前利率這麼低，係由於景氣不好；景氣不好，代表各行業獲利不易；業者或上班族賺錢不容易，對房價或租金接受度皆相對降低，反應在房價上，恐怕是易跌難漲。尤其許多建商也深知近兩年房市交易熱絡，也是拜低利率與土增稅減半之政策性利多所賜，因此手中有餘屋、空地帶建照未推案的人，自然也會把握機會拼命出清；其它如銀行逾放屋、投資客套牢的房子與法拍、銀拍屋紛紛出籠，這些供給面的擴大也會壓低房價。
這供需之間一增一減，對房價自然亦形成壓力。假如房價一年跌個３～５％，姑且不計算折舊、稅費與管理成本，可能房東一年所賺的租金就雙手奉上給「跌價損失」這個項目，變成一場紙上富貴。
成本比低且品質比好
因此要保住租金利潤，一定要房子能先保值；而房子要能保值，則有兩個重點：一是靠本身優越的立地條件與餘屋競爭少的地區（如各大都會區的明星學區），以透過相對稀有性來保值；二則是透過精打細算精挑細選的過程，取得低於市價八折以下之優惠價格，以預留未來房價下跌之空間（如各大法拍、銀拍屋或建商出清存貨等），但基本上除了便宜，屋況與地段仍不能太差，否則房子差價是賺到了，但租金報酬率與出租率，甚至未來再轉手都會有問題，則縱使房子夠便宜，也同樣要小心。
因此，唯有能兼顧「產品超值」與「成本夠低」雙重條件的房子，才值得新房東族逢低擇優介入，否則要想在此刻介入房市投資，仍宜再三盤算再出手！
作者：談克誠
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