房價爬樓梯，一步一腳印。火紅的房市延燒了四年，真有欲罷不能之勢，即便有不少專家學者，不斷的提出房價過熱，價格已經爬到頂了的忠告，試圖緩和直漲的趨勢，卻仍然無法撼動強勁的走勢。從具有領先指標意義的預售市場案量爆增、價格屢創新高的戰況顯示出，市場的買氣依舊暢旺，看不出有停滯的蛛絲馬跡，這也是業者對後市信心滿滿的憑據。在這波房市大多頭行情中，有一些微妙的變化及現象，包括北中熱南部冷，以及交通建設而改變了區域之間的榮枯，並直接反映在房價的表現上，這些都是投資人可以留心的訊息。
淡水麻雀變鳳凰 房價衝上40萬
首先來看，房價攀升最明顯的指標區淡水、新店、內湖。捷運通車後受惠最明顯的非淡水莫屬，原來暮氣沉沉的房市，一下子就活絡起來了。淡水的優勢在於其沿線臨河背山的自然景觀，使其房價一直保有相當的能見度。縱使在低迷的非典期間，也只是交易量稍稍降溫，房價並未出現明顯的回檔。換句話說，此區的推案量雖然不少，市場的價格卻能維持水準，並高於鄰近的蘆洲、五股、八里、三重，比起永和、新店等公教區，一點也不遜色。可誰知道十幾年前淡水、蘆洲、新莊的價位還在同一線上，遠低於三重、永和、新店。如今時移勢轉，自然的環境，加上捷運的助力，使得淡水的房價一舉超越其他區域，成了台灣鄉鎮麻雀變鳳凰的劇本。淡水近期指標性的代表個案「藍海」，基地位於中正東路，總銷金額高達60億元，牌價30-45萬元，打破30萬元以下的區域行情。本案是甲桂林張裕能沉寂多年後重新復出的重要鉅作，也是淡水行情的里程碑，從此案的表價及規模，隱隱約約可感受到張裕能的企圖並未隨著時間的消逝而稍減。可喜的是，張裕能的重出江湖，或許正代表著房市刻正奔騰在多頭的大道上。
新店上窺北縣行情寶座 房價上看40萬
無獨有偶，房價一直高居北縣前三名的新店，最近也傳出令業者振奮的消息，近期內將有單價40萬元的個案問世。新店房市曾經風光一時，賣的是有山有水的居住條件，以及公教區的人文特色，與永和併列北縣房價領先群。這種優勢持續到捷運通車後更加明確。雖然今年初以來，此區因缺乏具規模個案的造勢，一度讓市場失去焦點而陷入交易萎縮的窘境。不過低迷的市場氣氛，隨著新案陸續投入戰場後，很快的就改觀了。在眾多個案中，較具有代表性的焦點個案為「啟昇之星」，雖是乙種工業用地，卻因地段不錯，而表價37萬元，試圖打破區域行情。本案受到市場關注的原因在於後面有不少的大案即將問世，包括大地主裕隆集團、日勝生、寶路開發等等，均有推案計畫。今年算是新店比較沉悶的一年，市場的鋒頭都被其他地區搶走了。不過，在市場一片叫好聲中，醞釀多時的業者早已磨刀霍霍頗有躍躍欲試的雄心。預計明年329檔才是新店熱戰的時點，也是此區測試新行情的試金石。至於行情真的會走到哪裡，答案即將揭曉。耐人尋味的是，業者已經放出風聲，新店具有上看40萬元的實力。果真如此，在永和停滯不前的市場行情氣氛下，新店有機會擠下永和與淡水爭奪北縣寶座。
內湖未來性佳 房價挑戰50萬
只要提到台北市新興區域第一個想到的不外乎是內湖。打從78.79年房市狂飆以來，每次房價進行一次大波動，內湖總是名列其中。區內擁有大片的重劃區，適宜的靠山環境，完善的生活機能，及比鄰市中心等等優勢，使此區的人口不斷的增加，房子也越蓋越多，房價更不斷的波動，其間房價雖然經歷過市場低潮的洗禮而修正、停滯不前，終靠著較佳的基本面而渡過低潮期，顛簸的走到坐四望五的康莊大道。從市調結果顯示，北市房價漲幅最快的的首二名為大安與內湖，可見內湖的潛力實在不容小覷。日前民權東路六段「華固名人道」一舉成功的將單價拉高到50萬元，使得後面即將推案的業者四期重劃區的「民權雅居」、「新鳳翔」、「瓏山林藝術館」、「長虹凌雲」、「美麗GOGO」士氣為之ㄧ振，紛紛修正原案，將價位瞄準在40萬元紅心區。一般的印象，內湖最常被拿來與大直木柵、重劃區相提並論，歷經這幾年的起起落落，內湖與大直已經確定擺脫木柵重劃區的競爭而重新取得領先。以未來性而言，木柵與大直較為封閉，內湖都市計劃定位工商住兼具，捷運延長線的進入剛好補上生活機能最後一塊拼圖，優勢將更加明顯。
新豪宅目標價150萬
台北市豪宅風是吹起這波房市秀的主角。大安區與信義計畫區百萬單價的豪宅比比皆是，隨處可見。在眾多豪宅冒出後，為了標榜標的物，豪宅之間也出現競秀的味道，比地段、比建材、比單價、比名人身分，比建商。豪宅蔚為風潮成為時尚，與其說是市場的自然反應，不如說是業者形塑的結果。這幾年業者不斷的拿台北與香港、上海做比較，強調台北低很多，具有補漲的空間。從近年來豪宅量在暴增的高度競爭下，普遍還能獲取不錯的成績來看，業者的宣傳攻勢的確達到了效果。
冷靜的看，台北豪宅價位不斷不斷的出現挑戰新高現象背後顯示出，除了希望創造利潤之外，最大的原因應是源自於土地取得成本的墊高，業者被迫只能反映在售價上。過去幾年來，國產局與台北縣政府不斷的釋出大片菁華地，屢創佳機，建商搶地搶破頭，官員數鈔票數到手發痠，證明一地難求確屬實情。總之，不管怎麼說，台北豪宅單價站穩百萬元已經定調，甚至已有個案宣稱來到120萬元了。鄉林建設董座賴正鎰更公開表示，96年會出現150萬元新豪宅！真否？就讓我們拭目以待。
台中七期燒賣 具40萬實力
台中地區並沒有缺席，在這波多頭行情中。中市行情風向球七期新市政中心約維持在30萬元左右，已經維持一段時間了。惟這種不上不下的格局，隨著近期此區土地交易行情竄升能維持多久？誰也說不定！今年四月市政府標售抵費地惠國段82地號，創下天價101萬元後，九月同一地段137地號，再以128萬元刷新行情。按照經驗法則，土地交易行情升高代表的是建商對後市看好，房價有成長的空間。從近期市調資料或可看出端倪，包含「寶輝市政」、聯聚「公園大廈」，新成屋成交價遠高於預售屋40%、50%，種種跡象都告訴投資人，市場熱起來了。台中業者深信，台中七期新市政40萬元新行情新的一年就會出現。準嗎？讓我們拭目以待！
綜觀國內房市，近四年來，市場逐漸形成盤堅的格局，市場的心理層面也比較樂觀，對政治面的干擾比較泰然視之。對房市有利的低率環境、交通建設（捷運、高鐵、雪山隧道、松山機場地下道、淡海新市鎮輕軌列車、重新啟動環狀捷運線、捷運土城線延伸）完成、興建中或政策確定等，油價上升物價上漲等匯集，造成房市能夠一步一腳印，走出一片天成為中長多的大格局。投資人也許會問，現在進場如何？平心而論，想賺錢就要承擔風險，沒有風險就沒有利潤。只不過，空手的投資人要更審慎，地段與產品要兼顧，才能立於不敗之地。
作者：鄭政富
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