對都市發展來說，市地重劃絕對是延續發展的必要手段之一，透過重劃的過程，可提升土地利用的價值與效益；對民眾來說，重劃後所增加的公共建設及公共空間，更可以提升民眾的生活品質。 全台三大重劃區持續紅火 根據調查，目前全台灣公認賣相最佳的重劃區，主要是台北市的大直重劃區、台北縣的新板特區、新竹縣竹北市的縣政特區、台中市的七期重劃區、台南市的五期重劃區及高雄市的農十六特區。 台北市--大直重劃區 約莫近十年前，基隆河整治完成讓大直重劃區的景觀環境受到矚目，由高級住宅一路順利的晉升豪宅產品，後來隨著環東大道的通車，以及捷運建設通車的利多，再加上美麗華百樂園購物中心進駐，以及週邊生活機能產業的陸續進駐，讓人重視區域住宅和消費之發展潛力。 大直重劃區內不但具鄰近內湖科學園區的優勢，吸引園區內年輕新貴將購屋目光移向此區，更由於大直地區在前往機場與竹科的交通動線順暢，因此當大直整體開發及生活機能尚未完成成熟時，便有不少高科技企業大老選擇在這一區居住，偏好的豪宅價格從3000萬至1億元不等。 基隆河整治完成使得大直重劃區成為近都心奇貨可居的優質景觀住宅區，產品訴求由高級住宅一路順利晉升豪宅住所。大直重劃區的一般行情為40~45萬，新成屋的豪宅約有40~60萬不等的選擇，特別的是臨河岸第一排的景觀豪宅商品由於物以稀為貴，每坪單價幾乎皆從75萬元起跳。隨著環東大道的通車、捷運的利多，再加上美麗華、遠百等大型購物中心進駐，完備的生活機能與便利交通讓人不可忽視它的發展潛力。 台北縣-新板特區 全區面積佔 48公頃的新板特區，其大街廓設計﹙即 40米縣民大道和 30米漢生東路﹚、獨立的都市設計想法及都市設計管制原則，配置上三鐵共構車站大樓、縣政府大樓、百貨公司、縣立體育場、國家歌劇院、住宅大樓以及空橋等，加上遠百、厚生等企業所投資的大型購物商場，讓新板特區集政治、經濟、文化、交通等多項利多於一身，讓新板特區地位相當於信義計畫區之於北市，可說是未來十年台北縣的新焦點。 且從 2004年第四季開始，新板特區也開始成為台北縣豪宅推案主戰場，而在捷運板橋線和土城線通車後，加上未來可連接板南線的台北捷運系統環狀線系統啟動，增值潛力十分看好。目前新板特區的預售行情每坪大約在35-40萬元左右，，30坪以下的三房格局中古屋總價約500-700萬，十年以內的大樓成交單價約為20-26萬元，15年以上的公寓，成交單價約為15-20萬元，豪宅從35萬元至40萬元皆有，店面價格差異性較大，每坪成交單價分布從40萬元到70萬元。 由於捷運板橋線和土城線通車後，加上未來可連接板南線的台北捷運系統環狀線系統啟動，增值潛力雄厚。因此不少屋主預期有更高的漲價空間，漸有惜售的態勢。 台中市-七期重劃區 七期市地重劃面積達 353公頃，被規劃為台中市的新市政中心區，幾項重要建設，包括新市政大樓、國家音樂廳等，幾乎都在這個區域內，整個重劃區內公共設施完整，還有大型的公園綠地。且位於中港交流道東南側，交通便利，歷經十年的房地產低迷景氣，在新光三越百貨、衣蝶百貨、華納影城及老虎城陸續開幕之後，區內商業氣息與生活機能逐漸完備，伴隨台中工業區、精密機械園區、中部科學園區以及高鐵即將通車等利多，台中市七期重劃區的地位愈受肯定。 台中市七期重劃區在中科大廠陸續進駐後，豪宅產品買氣受到支撐而漸受矚目，一般來說，七期可分為北側與南側，北側推的建案大都為豪宅，分屬於新市政中心的市政北五路、北三路、惠民路附近，以及綠園道兩側。 七期重劃區房地產的市場在中科帶動景氣後，房價飆漲，從原本小坪數，每坪12萬左右的價格，逐漸轉為60-100多坪，每坪20-40萬元左右。應高科技新貴的需求，轉往建造大坪數的豪宅以別墅，建築造型走歐洲風為主，且每棟造型都不盡相同，以企業主或是高階的科技為主要客層。 重劃區內別墅和華廈是較多的產品，目前新別墅總價2,500萬起上到5,000、7,000萬都有；華廈平均成交價已經上漲到每坪24萬元。在去年以前，買方都能跟上不斷走高的房價，但近來買方多已對高房價較採觀望的態勢。近期的推案以大樓豪宅居多，一百多坪總價3,000~4,000萬。 高雄市-農十六特區 以同是直轄市位階的分析，農十六特區頗有台北信義計劃區的影子，周邊有高等法院、三民家商、巨蛋球場，還有規劃一處 5公頃的中央公園，緊鄰 44期美術館園區，區內包括 3所國中小學和 14條暢達的道路，整體環境堪稱高雄市的首善之區。 近幾年因政府解除限建，加上未來高雄市政府、市議會將遷至此地，各項公共設施已緊鑼密鼓展開，府會共構中央公園、文教設施、體育展示中心等各項公共建設，加上地政處已向高雄捷運公司表達務必建構捷運車站為農十六的新地標，雖然目前還是個住宅平價區，但因有捷運紅線北段明年將先通車之效應，未來前景不可限量。 以商業規劃為主的高雄農十六重劃區，住商混合的大樓產品為多，有景觀大樓的房價每坪14~16萬元，無景觀開價為每坪11萬元上下，但供給量增多，因此價格目前無法再更上層樓。面中央公園景觀豪宅每坪16~17萬元，博愛路邊的店面土地在1995年時曾有高達單價百萬的行情，不過受SARS衝擊，儘管其後補漲，但已追不到當時行情了。 透天厝則受惠於上漲的地價跟著上揚，總價從3,000~4,000萬起至4,000萬以上。若以生活機能而論，25期（博愛路以東、大順一路以北、新庄仔路以南、民族路以西）會比農十六特區來得好，因為農十六特區的周邊生活機能還正在發展階段，除了漢神百貨、巨蛋已開工，其他公共建設皆尚未完成。 新興潛力重劃區 台北縣-泰山十八甲重劃區 台北縣泰山鄉十八甲重劃區原屬位居邊陲的荒地，隨著機場捷運線帶來發展遠景，再加上規劃完整，道路多為棋盤狀設計、動線順暢，距繁華市區也不遠，吸引不少外來建商投入推案。房地產界預估，機場捷運線通車後，將可刺激泰山地區週邊房市上漲1-2成。 根據調查，目前當地房市行情新成屋約為每坪新台幣15-16萬元，5-10 年屋齡的中古大樓約為11-12.5萬元。有不少建商於十八甲重劃區內積極佈局推出建案，行情價格都往上拉升到每坪17-18萬元，預估機場捷運線通車後，將可刺激泰山地區週邊房市上漲1-2成。 另外，泰山與新莊僅一條路之隔，房價波動會相互牽連，新莊房市在多條交通路線交會的利多因素下行情扶搖直上，也可望帶動泰山地區房地產的發展；但泰山地區目前尚欠缺民生娛樂設施，如電影院、大型購物中心等，生活機能仍嫌不足，因此，當地若能配合機場捷運站區的規劃，引進大型商場進駐，提升生活品質，未來泰山房市的發展潛力不容小覷。 台北縣--三峽北大特區 大台北地區值得注目的重劃區新星，陸續推案炒熱的一級戰區還有三峽北大特區。集交通、學區及公園綠地三大房屋保值重點於一身的三峽北大，全區均鋪設地下化管線、預設寬頻網路、擁有17條林蔭大道，住宅環境規劃完善，新成屋電梯大樓每坪單價由12萬元起跳。 由於短期建案增多稀釋了買氣，加上公共建設仍處於興建狀態，所以行情尚未迅速提升。台北大學三峽校區從2001年開始啟用，目前約有4,000名師生，由於建校速度緩慢延緩了北大特區發展速度；現階段學生人數不多，商家進駐情形尚未熱絡，依照區內發展情況，預計2~5年能形成自給自足的生活圈。 重劃區畢竟是屬於新興開發區，從開發到完成，再進階至商圈、生活機能的成熟，往往需耗費十年至二十年的時間，漫長的等待成本需納入考量。但是，若能緊緊觀察重劃區的建設時程，還是有機會比別人早一步嗅到商機及增值空間。以台北市來看，目前仍有一些執行中或是計畫中的重劃區，建議可密切留意開發進度，從周邊店面或是住宅著手進行投資，以長期投資的角度切入，未來將也是可期待的明日之星，提供給大家參考。 1.內湖區第五期市地重劃區(執行中) 2.南港區第一期市地重劃區(執行中) 3.士林區第六期市地重劃區(未來計畫) 作者：陳韻如 |
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