根據行政院主計處最新公佈的8月份消費者物價指數年增率已達3.56﹪，且今年1-8月平均上漲達2.1﹪，並明顯超過現行1年期定存利率約1.8﹪水準，也使國內實質利率再度進入二次石油危機以來的「負利率」時代。因此對於向來具有保值與抗通膨特性的房地產商品而言，物價上漲題材對今今年928檔期預售市場，與房市整體表現理論上應相對有利。
人氣退燒 總價取勝
儘管油價上漲帶動的物價通膨壓力不小， 而且根據多家房屋仲介業者交易狀況顯示，近期包括店面、套房等保值性商品，已贏得不少投資人的青睞頻頻成交；不過雖然市場到處充斥著許多利多訊息，且國有財產局在台北市大安與中正區等市區精華地段的標地仍捷報頻傳，也被房地產業界引為房市利多而沾沾自喜，但若仔細觀察最近國內預售市場的銷售狀況，除了幾個以低單價為訴求，如位於竹圍與中和的幾個工業住宅大案人氣尚佳外，其餘多數預售工地整體來看，卻可發覺幾個現象：其一是預售工地越來越難賣；其二是總價越抓越低；其三是優質地段又被拿出來強調。
簡言之，當房市買方的投機追價意願逐漸退燒後，投資大眾為避免購屋成本「愛在最高點」，在敲定購買決策方面會更為謹慎，也導致建商推案時除了精選地段之外，產品與價位的拿捏更是傷透腦筋。以市區的預售個案來說，除了上期提到的信義計畫區「豪宅變套房」的案例外，近期在北市大安與中正區交界的幾個捷運站附近，也出現好幾個小型預售個案，同步打出總價300萬（非廣告戶）即可入主「市區捷運套房」的訴求，並吸引許多逛街人潮進來詢問，若純由「造勢」角度看來看，推案成績算頗為成功。
投資收益過度美化
攤開業者的廣告訴求也是五花八門，但綜合起來有以下幾個共同點：
1.投資收益法（針對定存族訴求）：業者將自備款與貸款拆開，假如總價300萬（權狀面積約6.5坪，每坪單價46萬），以自備款2成的60萬來計算，這60萬如果存在銀行定存，以年息1.6﹪計算（其實目前已有1.8﹪左右水準），每年不過僅有9600元，平均1個月才有800元利息收入，投資收益低得可憐；反之，若購買套房，貸款240萬，以年息2.5﹪採20年本息攤還計算，每月房貸負擔約12500元，若以捷運站附近全新套房出租每月18000元收入，扣除房貸支出，每月淨賺5500元，一年可賺6萬6千元，以60萬自備款計算，年報酬率高達11﹪，與定存相較高出6倍！這樣的訴求，對於手中只有幾十萬的小額定存族而言，自然具有相當之吸引力。
2.購屋圓夢法（針對租屋族訴求）：從感性來說，廣告強調擁有一個自己的房子，是一件多麼神聖與重要的事情，尤其是對單身貴族而言，一個私密性的生活空間，以及浪漫唯美的雅緻裝璜，可以充份滿足其擁有一個家的渴望；再就理性角度而言，一間房子貸款繳了20年後就是自己的，跟房東租房子，卻是為人作嫁，而且房東隨時可能收回房子，生活存在極大的不確定性，搬家又是個勞神傷財的麻煩事，因此租房子怎麼算也划不來，不如買棟市區優質套房，自住、出租或轉售圖利都划算。這樣的訴求，對於老是被房東趕來趕去，或是渴望擁有一個安定的「家」的人而言，的確頗能打動人心。
3.購屋保值法（針對想規避通膨風險的客戶訴求）：在今年9月初，因颶風橫掃美國煉油重鎮的墨西哥灣沿岸，一度導致國際油價每桶漲破70美元大關，高油價/高通膨疑慮不斷擴大；再加上國內連續幾次颱風颳下來，青蔥一公斤300元的新聞畫面不斷重播，物價上漲景象深深扣緊市井小民的心。尤其是曾經嘗過民國62-63年中東油價暴漲危機，當時物價騰貴、沙拉油與衛生紙等民生物資漲翻天的民眾，對於保值問題的關心度最高，因此對抗通貨膨脹效果最好的房地產，自然成為保值型客源的進場賣點。
基本上，房地產業者的這些廣告訴求並非毫無道理，可是購屋者在走進造型精巧的接待中心，面對笑臉迎人的銷售人員，嘴裏品嘗可口的咖啡與西點時，還是得仔細想清楚，這一切真得「係金A」嗎！
除了地段 還要實用
其實不論是打著投資、自用或保值的算盤，其必要前提只有一個，就是要先能買到「好房子」，才能衍生出其它的可行性；至於好房子的定義每個人都不同，但基本的前提大概放諸四海皆同，那就是地段要好（如具備捷運、學區、購物、公園等條件，越多越好）。但只是地段好就夠了嗎？那可未必。
以前述的幾個捷運站房旁低總價套房為例，地段本身不成問題，但產品力方面，可得再三斟酌，較大的問題包括：
1.實際空間不足：目前一般的電梯大樓預售工地，公設比25-30﹪為常態，小套房產品要分攤較多的公共走道、梯間，公設比32-35﹪極普遍，可是真得只有35﹪嗎？如果再扣除同樣也列為「室內面積」的雨庇，與隔間牆的寬度，室內面積能用上60﹪已謝天謝地（沒寫錯，就是6成）；因此若以前述的6.5坪套房為例，在樣品屋展現的「小豪宅」空間氣勢，在交屋時可能會面臨室內面積縮小至4坪以內的窘境，再扣掉廁所與進出門時必要的迴旋空間，實際能用的空間恐怕只有3坪！難道3坪不能住人嗎？當然可以，只是想擺張雙人床恐怕很難，頂多剩一張單人床，再塞張桌、椅、簡式衣櫃，整個室內空間就滿了，這樣的空間，要住得很舒服恐怕不易，即使要轉賣或租給別人，恐怕也要大傷腦筋！
2.投資報酬率換算偏差：在定存利率偏低下，買房子租人，再賺取租金收益的構想，為當前市場（尤其是套房）最慣用的訴求目標；不過就之前提到的例子，300萬的套房，年租金收益21.6萬來看，即使完全用不用貸款，年報酬率起碼也有7.2﹪，較定存自然好很多。不過，基本上套房要住得較舒服，坪數起碼要10-12坪（室內實際可用約6-8坪，但總價也會拉高到450-500萬/戶）；因此若是室內僅剩4坪的單人床式套房，頂多租個15000元（付房貸後所剩有限），報酬率即需下降；而且同一棟大樓幾十戶甚至上百戶套房供應出來，在相互競爭下，租金價格與出租時間皆易受到干擾，屆時在房東彼此競價下，月租降到12000元機率亦大。但這還不是最嚴重的問題，真正要注意的是，隨著美國聯準會（FED）將美國聯邦基準利率，一路調高到3.5-4﹪水準，當地放款利率已達6﹪以上；因此國內銀行貸款利率長期也很難處於2.5﹪的超低水準。一旦未來放款利率突破3﹪以上，再考慮空租與折舊問題，建商在售屋時標榜的投資報酬率，恐怕會大打折扣！
公共設施 實用至上
3.實際使用與管理問題：經常可以看到建商為了增加個案特色（順便多賣些公設），易傾向規劃多元化休閒設施，如健身房、圖書館與游泳池等，但究竟這個社區或大樓，能否真正承擔這麼多的公共休閒設施，卻是個大問題。像游泳池即是個明顯例子，一年大概只能利用5個月（5-9月），但到了盛夏時，社區泳池人山人海擠不下，實際收入有限；但為顧慮使用者安全，又要請救生員，且池水清洗、過濾自不可免，因此營運與維修成本高得驚人，一旦社區撐不下去（通常房價越低的社區，維護能力與意願也越弱），最後的下場就是把水抽乾/閒置一途。其它如戶數過多或樓層太高時，當層電梯配置夠不夠亦是個大問題。
當然，過去房地產投資奉為至高無上法則的「地段」觀點依舊成立，而且投資人近期購屋，對於「市區小豪宅」或「捷運快易居」也依舊有極高的喜好度；只不過，當國產局標售地價不斷升高，建商在競標與轉嫁的過程，最後要負擔的還是消費者；既然房價已漲了兩、三年，累計漲幅也在20-30﹪之鉅，現階段再挑房子，除了「地段」外，「條件」與「價格」所共同組成的「價值」尤需仔細拿捏。
整體來看，熱鬧滾滾的房地產行情，在今年第四季應尚不至於立即冷卻，但對有心購屋者而言，「廣告訴求」與「實際現象」為兩碼事，冷靜的人應可分辨出來，並採取對自己最有利的策略順勢而為！
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