北縣樹林市─行情－Jack法拍屋投資知識部落格

捷運路線規劃區域房市甘霖

■樹林地區。

嚴格說來，北縣樹林市的相對位置還不算偏遠，然區內工業區塊不小，聯外交通也不算便捷，房市似乎並未出現特別顯著的發展，區域房市略顯封閉。來到近幾年，鄰近區域包括板橋、土城、新莊等地，幾乎都有利多題材可供炒作；而樹林，其實也有利多題材……

面積約三十三平方公里的樹林市，就位在全縣首善之區之一的板橋市東側，與其隔大漢溪相望。不過看到房市發展及其地位，兩者似乎有著天壤之別；尤其近年整體景氣復甦，各區房市狀況快速好轉，板橋市算是領銜者之一；但一水之隔的樹林，感覺上卻是毫無動靜。

究竟樹林的發展，有什麼問題或瓶頸，造成這樣的情況呢？首先，依照區域發展特性，樹林大約可分舊市區、三多、山佳以及柑園四區；其中，市區開發最早，商業活動最鼎盛，生活機能無虞，人口密度也最高。

三多、山佳地區，區內地目則多屬工業區，大小工廠林立。柑園地區則因受地理環境影響，因此生產活動仍以農業為主，人口密度不高，居民多以務農為生。

工業帶動區域交通發展關鍵

整體來說，樹林以農業和礦業為最主要之生產及經濟活動，且曾是大台北地區重要的工業及衛星市鎮，因此有不少人口遷入。八八年，樹林市人口突破十五萬人，樹林鎮因此升級為樹林市。

樹林地區以農業、礦業以及釀酒起家，因為工業而快速發展。不過，在升格為市之後，樹林自此陷入發展遲緩狀態；由於人口快速成長，使得區域都市計劃緩不濟急，生活品質難以提升。

區域房市方面，當地新屋市場，則呈現逐年供給量下滑的情況。從人口成長及房市供給雙雙趨緩來看，樹林地區確實面臨了發展瓶頸。近年來，樹林市房市多靠區域客支撐。

交通，大概是樹林地區房市能否再度起飛的關鍵。北二高的通車，算是第一關鍵；北二高三鶯交流道，表面上是讓三峽和鶯歌地區受惠，但該交流道同時也連通樹林之柑園地區。

而更近期的發展利多，則是北大特定區。北大特定區顧名思義，其發展中心是台北大學三峽校區；不過本區其實有約一半的面積，屬於樹林市之行政區範圍。本特定區開發初期，開發腳步多集中在三峽段，但樹林段房市也逐漸活絡，後勢看漲。而很巧的是，從北二高三鶯交流道到北大特定區樹林段，實際上受惠的區域，都是柑園地區。

■不久將來，待規劃中捷運萬大、中和、樹林線開通後，捷運通車效應所帶來的商機和發展，也會在樹林地區浮現。(圖為捷運站人潮)

近年樹林市的房市發展，主要是集中在接近板橋溪崑地區的市區；工業氣息濃厚的山佳地區，近期也出現一定的供給。至於柑園地區，過去房市相當貧瘠，雖說上述兩大區域利多因素，對柑園地區有所幫助；但畢竟從都計重劃角度看，北大樹林段根本是和三峽連成一氣，反而和行政區隸屬的樹林關係不大。

萬大捷運線　未來利多題材

過往，似乎看不到樹林地區有什麼什麼實質利多；北大特定區樹林段，和樹林本身的發展臍帶關係，也是微乎其微。那麼，樹林的未來發展，難道就這樣持續低迷？那倒也未必。我們看到，近期北縣各區，幾乎都有捷運話題，樹林地區也不例外；而這個捷運話題，就是規劃中的萬大─中和─樹林線。

該捷運線的研議，大致上是將北市九一年研擬的捷運萬大線，與九二年北縣規劃的樹林捷運線加以合併。在經過公聽會及研究規劃後，於九三年六月完成初步路線規劃，是從捷運中正紀念堂站出發向西行，沿南海路、西藏路轉萬大路方向行駛。接著由富民路穿過新店溪，接永和保生路，再進入中和連城路、土城金城路；然後續沿金城路跨過城林大橋進入樹林境內，走中華路、八德路、大安路及中正路方向，最後與新莊捷運線迴龍站交會。

根據以上的規劃，本路線總長度共約二十二公里。至於規劃行駛方式，從北市中正紀念堂到中和路段為地下行駛。中和高中之後，路段則轉為高架修築；因此共二十二個停靠站中，有十四個為地上，八個為地下。在系統部分，根據初步規劃，為輕軌系統。

目前本規劃路線，其實還在環評審議階段。不過其實真正的問題，還是在路線上，而且還沒完全搞定的，就是樹林境內路段。由於地方人士各有看法，因此本捷運路線中樹林路段的走法，出現上述的中華、八德、大安、中正路（替代案一），以及替代方案之二之從城林大橋後直接東行篤行路，再連接中正路兩種。

從北市捷運局網站公佈資料來看，目前暫時是以經過樹林市區大部分範圍的替代方案一為底定路線；至於方案二，主要考量是溪崑地區，暫定方案則以公車接駁方式解決。事實上從實際規劃路線的走法來看，確實是考量樹林市區長期缺乏順暢之聯外交通動線下的產物。

萬大｜中和｜樹林線和其他規劃中路線相似，其實在尚未發包動工之前，一切都可能還有變數，就像前一陣子曾傳出捷運三鶯線胎死腹中，但後來又恢復興建計劃的消息。無論如何，至少對久未有實質發展利多的樹林房市來說，把這條捷運線看做是久旱甘霖，應該也不為過。