Jack法拍屋投資知識部落格

■天母新光三越商圈。

面積居台北市十二行政區之冠的士林區， 雖然各區塊因區域特質不同，而使房市發展差異極大，然近幾年來整個士林區的房價，都有明顯的漲幅，區內精華地段店面行情，更是一枝獨秀，比起北市中心店面價位絲毫不遜色。在公共建設的帶動下，未來士林房市或者還有再上層樓的空間……。

位於台北盆地東北方的士林區，在台北市十二個行政區中面積最大，區內天然、文化資源相當豐富。轄內不但有不小的比例屬於陽明山國家公園與外雙溪保護區，更有多所大專院校設校於此，就連國立故宮博物院也選擇座落於外雙溪，使得士林區的人文色彩格外濃厚。

事實上，士林區從清代以來，便是文風鼎盛之地；而士林地名的由來，也正是源於『士子如林』之意，可見士林從以前就備具人文風情。

南北段發展迥異

由於士林區面積廣大，因此各區域之間的發展差異頗大。若以外雙溪為界，則正好將士林分成南士林與北士林。北士林地區包括佔地不小的陽明山保護區、外雙溪保護區、天母、新天母與芝山地區；至於南士林，則主要可分為舊市區、廢河道新生地與社子島地區。

就如同大家所知道的，天母、陽明山一直以來都是北市豪宅、高級別墅的集中地，環境清幽宜人，生活環境質感佳，因此房價自然也高人一等。相對的，舊市區、廢河道等區域名稱，就容易令人直接聯想到較負面的印象，房價自然也較『平易近人』。

當然，除了這些區段外，佔去士林區不少面積的外雙溪保護區、陽明山保護區，也不能不提。陽明山保護區的劃設，其實與陽明山國家公園有關；而外雙溪保護區，則可算是水源保護區。而這些保護區內的土地，在開發與利用上，自然多少也會受到相關法令規範的限制，因此近年來建案並不多。

自從九十年推過「陽明山泉」一案後，近四年陽明山管制區內就無後繼者推案。直到九十四年底才終於有「過院來」推出。位於仰德大道四段的「過院來」，在容積率限制下，規劃透天別墅，總銷達十八億。由於地點與規劃較為稀有，預計市場反應應可期待。

北士林質感取勝

大致可劃分為天母、新天母及芝山地區等三個區塊的北士林，環境、街廓規劃較齊整，小環境也較為新穎，尤以天母地區為代表。緊鄰陽明山管制區的天母地區，區內因為有美國學校及日僑學校的設立，國際氣息相當濃厚，也是外籍人士最愛落腳的區域之一。由於生活環境質感頗佳，除了中山北路七段有所謂的別墅區外，天母也經常有豪宅個案推出銷售。

目前該區域開價較高者，就是「力麒天母」的五十七萬／坪；不過天玉街的「家居雲門」六十五萬／坪的高水準，直逼區域歷史最高價位。此外，中山北路七段還有富邦建設的「天母富邦」，開價直逼八十萬／坪，再度創下區域高價。

從開價水準來看，天母地區從九二年的均價約四十五萬／坪、九三年約五十萬／坪，去年底再度攀高，平均開價水準已來到五十五~六十萬／坪的水準，漲幅相當驚人。由此也不難看出，天母地區依然是北市房市中深俱發展潛力的精華區塊。且在產品規劃上，一向以坪數較大的換屋產品為主，目前僅有「天母小西華」規劃套房產品。

至於新天母地區的主要發展核心，則集中在忠誠路周邊。目前該區建案並不多，僅以指標大案「遠雄天母」為代表。至於新天母地區的房價，平均約在五十萬／坪上下。

相較於天母、新天母的高房價，芝山地區的房價，相對就稍便宜一點。但因有便利的芝山捷運站，因此捷運站周邊建案開價也不低。目前芝山房市可以「萬象之都」為代表，規模達二十八億的「萬」案，除住宅用地外，尚有約三分之一的基地，屬於工三用地，算是較特殊的個案。

南士林房價較低

緊接著介紹的舊市區、廢河道新生地與社子島，都是統稱的南士林。舊市區的範圍，概指由中山北路、中正路、基河路圍成的三角地帶，因為發展得早，各項生活機能齊備，惟市容較老舊，街道也較為狹小、凌亂。目前在士林夜市旁，有「圓山凡登」銷售中，該案基地為停車場改建，開價為四十三萬／坪。

不過，舊市區的店面行情一向相當被看好，特別是士林夜市一帶人潮洶湧，店面行情更是居高不下。根據統計，士林夜市店面租金行情，每坪高達八千元至二萬元；此外，士林夜市周邊透天店面成交行情，每坪更高達八十萬元以上，精華地段最高成交價甚至有四百萬／坪的天價，顯見士林夜市商機之蓬勃，深受投資人肯定。

此外，由基隆河與外雙溪匯流沖積而成的廢河道新生地，目前則可說是工三建案的天下。雖然士林區的工業用地並不多，但除「萬象之都」有部分基地屬工三用地外，近期尚有「士林新天地」一、二期合計共四十四億的量體，以及「親水岸」也有約莫一億的量體，均為工業區用地。

當然，此二案的開價水準，由於位處房價相對較低廉的區塊，加上又屬工業用地，房價自然也是士林區較低，成交行情約在二十二至二十三萬／坪。接下來，遠洋建設與將捷建設都將分別在基河路周邊推案，且案量均不小，推出時程預計都在今年第一季。

位處士林區最南端的社子島地區，位於基隆河與淡水河交會處，由於社子島地勢較低，而成為基隆河滯洪區，過去經常飽受水患之苦，因此社子島地區的房價，可說是整個士林區中最低者。目前社子島推案集中在百齡橋頭附近，平均成交價約在二十二萬至二十三萬／坪之間。

交通建設助益多

交通建設往往左右區域房市的發展，而士林區近年來則以洲美快速道路，能夠有效紓解過去通往北海岸必得借道士林的龐大車潮，最具功效；此外，淡水線捷運在剛通車時，也曾掀起一股風潮。士林區目前設有劍潭、士林、芝山三站，其中位於士林夜市旁的劍潭站，十分有利於紓解士林夜市周邊經常打結的交通。

不過，台北市北區一直較欠缺完善的運輸系統，士林區雖有淡水線捷運經過、設站，但對於天母、社子島地區的居民而言，便捷性依然不足。因此，近年來不斷出現當地居民要求政府籌設輕軌捷運系統的聲音，強化士林及北投等周邊區域的交通便利度。

目前台北市政府捷運局已經完成了社子地區輕軌的規劃案，路線初步規劃為十字形，總長度達十七．九公里，未來將採高架方式興建。根據估算，從都市計劃變更、設計到施工、啟用，至少還得花上六至七年的時間，但其效益仍相當為當地居民所肯定。

再者，國有財產局去年積極標脫閒置土地，也已成為建商獵地的最佳管道。去年天母地區幾筆精華土地，也相當受建商歡迎。像是中山北路七段近二千坪土地，就以每坪六十五萬元標出，與半年前相比，有約一成的上漲幅度。由近年來士林地價、房價雙雙上漲，也說明了士林房市未來仍具發展潛力。

中古屋行情俏 端視路段與規劃

分析士林區的中古屋交易行情，位於中山北路六、七段別墅區之透天別墅，即便屋齡在10年以上，最高依然有60~70萬/坪的成交行情，與近年來新推之建案價格相距不遠，甚至更高。主要原因，還是在於週邊的生活環境佳，加上建物質感依然頗佳，故即便是中古屋還是能有這樣高的身價。

至於表中價格較低的區塊，就在延平北路五、六段周邊，而這個區塊正是社子島地區。平均屋齡10年左右的物件，成交行情僅約15~21萬/坪，明顯低於其他地區。而中正路周邊行情卻相差二倍以上，主因為社子島區段10年中古屋行情尚不到20萬/坪，但在舊市區路段，因生活機能佳，可達30~40萬/坪。

本資料由中信房屋、永慶房屋、太平洋房屋、住商不動產等聯合提供
單位:萬/坪　製表／住展雜誌

（本文刊載於住展雜誌95年元月號）