北縣板橋市─行情－Jack法拍屋投資知識部落格

北縣發展核心所在交通重劃遠景佳

如要從台北縣選出近年房市復甦的代表性區域，

那麼板橋還真的是當之無愧。

九三年開始房市不但推案量居高不下，價格也持續上攀……

■新站特區是帶動房市起飛因素之一。

很多地區的舊地名，背後都有段典故。比如新店，就是舊時當地因水運之故，形成很多新開店家群聚營業的現象，而形成『新店』之說法，後來則逐漸演變成地名。而北縣縣治所在的板橋，又是否真是因為一座橋而得名？

沒錯，其實這個『板橋』，還真的是座橋；更正確的說法，應該叫『枋橋』。這座木造的橋，是北台灣發展初期的重要交通孔道，後來福建人士移民眾多，閩南語盛行；而由於閩南語中『枋』和『板』發音類似，後來就漸漸『說』成了現在的板橋。

地理位置極佳北縣發展樞紐

從這般的地名由來，我們能了解，板橋市地理位置極佳，可說是北縣對外的重要交通樞紐。從水運、鐵路、陸運，甚至現在的捷運、高鐵，板橋幾乎都是重要的停靠區域或轉運中心。由此，板橋順理成章成為北縣地區的最精華地帶，及北縣的政經中樞。

不過優越如板橋，其房市發展軌跡也並非一路順遂。本刊的歷年推案資料即顯示，七十年代的板橋，由於是北縣首善之區，建商普遍看好，紛紛搶進推案，人口因此快速成長。然而，因為區域公共建設發展一時之間趕不上人口增長速度，加上早期開發的包袱，八十年代初期，本地房市一度由盛轉衰。

影響所致，板橋房市一路走低。八七、八八年間，本市區域房價水準曾跌破二十萬／坪大關；後來雖有新推案，不過已不復過往盛況。約莫民國九十至九十二年中，本市之平均房價甚至落在同縣的雙和及新店之後；九二年下半年區域指標案「巨蛋」，平均表價也僅十九萬／坪上下。

以新店及雙和地區，捷運通車帶來的拉抬效果，是房價穩定上揚的主因。然八八年底，板橋捷運線也開始營運，然當時通車路段僅到新埔站，對板橋之江翠地區房市確實帶來幫助，也使行經區域行情有所提昇，人口更開始呈現正成長；但整體評估，未全線通車的捷運利多，尚不足以讓全板橋房市回溫。

新站特區利多房市起飛關鍵

板橋房市復甦的關鍵，應該是在九三年，而關鍵則是以新建板橋台鐵車站，及北縣政府所在地為中心的板橋新站特區。此號稱北縣『信義計畫區』的新站特區，不僅提供房市發展的最基本原料─土地，事前相當完善的規劃和交通配套，更讓該區土地標售未演先轟動。板橋房市復甦進而案量大增、行情大漲，重登全縣龍頭寶座，就是從新站特區的土地標售開始。

這個正式全名為『新板橋車站特定專用區』的重劃區，是以北縣政府行政大樓為中心，北側為板橋新火車站，佔地僅四十八公頃。不過，不要小看這『只有』三分之一個信義計畫區的重劃區，本區發展的有利條件，並不只是重劃優勢，或是未來北縣的政經商業中心，而是在於新台鐵板橋站，未來將與高鐵及捷運連成一氣，成為三鐵共構的站區。

在眾多發展優勢加持下，九三年本區土地標售一開跑，立即出現建商搶進競購的熱潮，且頻頻出現新高成交價，有限的土地更在短短半年內脫標一空。該年下半年，本區第一個住宅推案，就開出三十六萬／坪之高水平，與前一年板橋全區平均房價相比，幾乎上揚一倍之多。

之後，從「權世界」到「國家世紀館」、「國鼎」等案，甚至是小坪數案「F1」，開價都來到三十八萬／坪上下。而這也是到目前為止，全北縣最高單價，且甚至超越當時北市南港文山區的一般行情。

捷運建設加碼發展如虎添翼

■板橋房市帶動北縣飆升。

於是，整個板橋市的房價走勢，就大致以新站特區及捷運新埔站為中心，愈接近這兩區，房價愈高，向外則逐漸遞減；而這兩大潛力中樞當中，做為台鐵、高鐵及大台北捷運系統之板橋、環狀線，四條重要交通路線交會的新站特區，其本身及帶動區域發展的重要性，自然不言可喻。然新埔站周邊能與新站內的超高行情相差無幾，關鍵也是捷運，是板橋線及環狀線的雙捷運站效應。

不過或許是短期內價格三級跳，推出量體不少，產品又幾乎都是大坪數、高總價豪宅規劃，加上新站特區利多多屬未來式；在一時間無法吸引其他區域高消費力客源的情形下，去年新站特區內個案銷售出現瓶頸，一度還面臨成交行情維持在三字頭以上的保衛戰。

然經過約一年的短暫低迷期後，一方面短期內未再有更多推案累積，另方面大台北精華土地資源在近幾年快速開發下所剩無幾，也使具一定地段價值的區域房市再現買氣；自此，新站光環再度展露，板橋整體房市進入新一波高峰期。

至於產品相對多元的新站外房市，則一直反應不錯；包括捷運已通車的江翠、新埔地區，及當時未通車之府中至亞東醫院站區域，甚至是沒有捷運行經的區塊，都持續出現房市新推案，價格也是一路上探。這當然還是新站利多帶動的漣漪效應，另即將全線通車的板橋捷運線及規劃中的捷運環狀線，都是讓板橋房市持續發燒的動力。

以今年度的板橋而言，持續推動房市熱度的最大助力，則要算是提前在六月全線通車的板橋捷運線暨土城延伸線（至永寧站）。板橋整體房價及推案出現新一波的多頭行情，捷運提前全線通車的話題及實質利多可說是近因。之前就極受矚目，今年第四季初正式公開，反應異常熱烈的「新巨蛋」，就是熱度不墜的板橋房市，現階段最佳代表個案。

發展潛力雄厚未來房價望續漲

■「新巨蛋」推出後受到購屋人青睞，人潮不斷。

回顧本地房市，SARS疫情獲得控制後，房市景氣迅速反轉回升，而板橋房市正是從那時開始慢慢復甦，來到目前的榮景。以三年前此時的指標案「巨蛋」，和現在的接續系列案「新巨蛋」做比較，儘管地段及環境有些不同，行情還是整整上漲了近一倍之多；事實上，這般市場行情的快速提昇，絕非是單獨的個案狀況，而是整體之現象。

以板橋市的發展現況，包括新站特區的開發，捷運路線、台鐵與高鐵所形成的交通新中樞，目前本市北縣第一之平均行情，已經獲得相當堅實的支撐基礎；且在首善之區台北市土地資源漸稀，房價持續攀高之下，依板橋現有及未來的發展規模及潛力，確實具有與北市郊區房價平起平坐的實力。

至於未來板橋房價及地位，從今年底到明年初即將陸續推出的房市新指標案，就能略見端倪。目前包括新站內持續銷售中的「超級F1」、「皇翔銀座」等案，成交價格都在每坪三十二萬以上，而近期將公開的「國」案二期「世紀」，勝華建設「史丹佛」，及備受期待的厚生、大陸工程合建案，都很可能開出四字頭的價格。

其實早在九三年，新站特區可售土地在短短不到半年內出清一空之時，就有市場人士評估，特區內推案很有機會站上四字頭。而在經過兩年的演進及其他配套建設陸續成形到位之下，四十萬以上的單價就即將出現；這對於新站特區，乃至於整個板橋地區房市及整體發展而言，都將是一個新的里程碑，也象徵著板橋已正式步入大台北精華區之林。