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重劃利多仍熱且看機場捷運

■泰山鄉街景。

近幾年來，泰山房市焦點都集中在『十八甲重劃區』。不過，或許在一段時間之後，以上現狀將有所轉變。目前，由於泰山明志路舊市區一帶再度出現房市推案，機場捷運又將在本鄉設置兩站；預估泰山房市將有下一波熱潮，而且這一次，應該不只是十八甲獨領風騷……

大家都知道中國有五嶽，其中，泰山又是五嶽之首；『登泰山而小天下』這句話，就是形容泰山在中國人心目中的地位。不過台北縣的這個『泰山』，行政區等級只是小小的鄉，地理位置嚴格說來也不特殊，何以有泰山之美稱？

這主要是因為，境內三級古蹟︱頂泰山巖之故。據說登上頂泰山巖，台北盆地一覽無遺，油然心生『登泰山而小天下』的感觸，因此這個因位在平頂山（即現在的林口台地）下，而曾被稱為『山腳』的區塊，久而久之，口耳相傳，遂逐漸改喚泰山。

工業活動為主 南北端先發展

基本上，泰山鄉略呈正方形，東西與南北距離約等長；但能夠做為都市發展的部分，大約只有東側地勢較低緩的狹長型地帶，總面積還不滿六平方公里，連全鄉的三分之一都不到；而這種開發腹地有限的情形，多少限制了泰山鄉的區域發展。

在這個南北長、東西短的長條狀區塊裡，有主要幹道明志路貫穿其中；這條明志路，是本鄉發展的根據。過去的泰山，發展上其實是呈現南北熱、中間冷的狀況。工業，則是本鄉發展的起點。

由於南亞塑膠的設廠，因此泰山鄉南區、明志工專一帶，也就是明志路三段，是開發較早的區域，整體環境機能十分成熟。至於北側，則與五股（工業區）相連，主要的發展集中在明志路一段沿線商業區及工業區內。泰山鄉公所原址及泰山高中等機構都位在此地。

早期的泰山，以工業為主要生產活動，且設廠者多半是大型企業，因此住宅與工業區混雜的情況，反而沒有特別嚴重；加上鄰近中山高五股交流道，故從八十年代以來，泰山地區的人口，持續呈現正成長。

按照這個速度，今年年底，泰山鄉人口將超過七萬人。而重劃區利多，是讓泰山地區吸引人口遷入、引領房市起飛的重大原因。

十八甲重劃區引領區域房市

前段曾提到，泰山早期發展是從南北兩端開始；北面是政經中心，南側則是工業發達；中間區塊，則發展較慢。而說來湊巧，泰山近期發展最重大利多，由泰林路及仁義路所圍成的一塊彈丸之地︱十八甲重劃區，位置大約就在泰山都市計劃範圍的中間偏北。

根據泰山鄉公所的資料，這個十八甲重劃區的正式名稱是『塭仔圳都市計劃區』；至於開發面積，是否真的是十八甲地，恐怕沒有人再想要仔細查證。不管如何，泰山地區過去四、五年的房市表現，全看這塊重劃區的發展。

這個從八十九年正式開放就當紅至今的十八甲重劃區，由於規劃完整，故道路多為棋盤狀設計、動線順暢，距繁華市區也不遠；唯一的缺點則是區內路幅多僅八至十米，容積率規定又稍高，因此各建物棟距略顯狹小。不過區內市場、綠地及學校等公共建設，均已逐步成型，故持續吸引不少建商投入推案。

過去泰山地區幾個大規模個案，從區域最具指標的茂德機構「凱悅」系列推案、寶佳機構「華納生活」等案，都是位在這個『塭仔圳都市計劃區』內。至於推案屬性，在景氣大復甦的九三年間，曾出現較多的預售推案；不過整體而言，這幾年來十八甲乃至於全泰山，基本上仍是成屋為主流的房市生態，產品則是以二、三房規劃最受青睞。

就這樣，這個面積並不大的重劃區，距離新莊及泰山繁華區塊都不遠，區內又規劃完整，因此順勢成為泰山房市的指標地帶。然而以目前所知的發展趨勢來推斷，這樣的現狀即將有所變化。

機場捷運行經利多即將發酵

從市場現況來看，出現變化主要的原因，在於之前一、兩年推案遽減，幾乎只剩北側楓江路一帶還有推案的明志路一至三段沿線，近來再度出現新推個案；這是位於明志路二段、文程路口，總戶數二二六戶、總銷十四億的「合陽可可亞」。從案量看，本案和十八甲內個案相比決不遜色，極具指標性。

舊市區重新出現推案，無疑是泰山地區房市多元化的前兆；不過真正讓全泰山推案生態產生變化、使舊市區房市再現生機的，其實是中正機場捷運線。

根據負責本捷運路線北縣至機場段之高速鐵路工程局，官方網站所公佈的資料，本捷運將在泰山鄉境內設置兩個停靠站。從台北往機場方向，分別為中山路、泰林路口的A4站，及中山路、貴陽路口的A5站。A4站位置接近十八甲重劃區，A5站則是經過明志路南側的工業區帶。這兩個停靠站，將是未來泰山房市新利多，尤其A5站，將為沉寂已久的舊市區房市再添生機。

然而，這條中正機場捷運線，規劃過程即風波不斷，路線也出現好幾次的變更。最近一次更改，才確定經過泰山境內。無論如何，對於過境性質濃厚的泰山，將有捷運行經，當然是項大利多；不僅是對區域交通有大幫助，對房市發展也是絕對正面的。

泰山鄉中古屋市場概述

從產品面來看，泰山鄉中古屋以公寓型產品比例較高，約佔六成左右，其餘的則是大樓。在公寓部分，行情最好的區塊，是鄰近新莊市的泰林路一段，最高成交價格來到每坪十二萬；至於一般行情，則大約落在八至九萬/坪間，屋齡則多在二十年以上。

大樓部分，當然是十八甲重劃區內（仁愛、全興路）最高。早期推出之個案，目前成交水準還有約每坪十五萬上下，與目前區內新案價格差距相當有限。而十八甲以外，則大樓產品屋齡約在五到二十年左右，平均行情約在十至十二萬/坪左右。

單位：萬/坪　製表：住展雜誌

（本文刊載於住展雜誌94年十一月號）