法拍屋空屋有何陷阱?－Jack法拍屋投資知識部落格

屋有何陷阱?

很多第一次上法院標房子的新手，在瀏覽司法院拍賣公告時，特別偏好筆錄是「空屋」的房子，認為比較單純，沒有點交的困擾。

●空屋陷阱何其多，四種空屋解析

殊不知「空屋」的房子，有時會暗藏陷阱，再則空屋競標者多，標到的價錢通常不低；萬一得標後發現並非是空屋，屋主只是不住在那裡，並不是空無一人，甚至房子裡面放滿堆積如山的物品，這種空屋與需要點交處理的房子並無兩樣。

法院拍賣公告筆錄是空屋，但實際上可分成四種情形：

一、「人空屋空」

屋主可能跑路了不會回來，屋內空無一物，這是真正的空屋，是最單純的法拍屋。拿到所有權，做好保全程序，即可開鎖交屋。

二、「人空屋不空」

屋主雖然不會回來，但屋內留置很多物品，有家電、傢俱、甚至祖先牌位，有時處理上蠻棘手的。

三、「人不空屋空」

屋內雖然空無一物，但鄰居稱屋主尚有回來走動，或根本未斷水斷電，可能還會回來跟你討搬遷費呀！

四、「人不空屋不空」

壓根不是空屋。

除非是「人空屋空」的空屋，另外三種空屋都是有盲點的空屋；緃使斷水斷電的空屋，確定屋主已跑路了不會回來，但堆積如山的留置物，保證讓您頭痛不已。後續要如何處理呢？

●留置物清點造冊，無人領取，拍賣承受

如果判斷債務人有回來的可能，就得依法院點交程序，在三、四個月時間由法院來現場點交，配合法院安排管區警察、鎖匠開鎖，當場清點屋內留置物。法院在現場清點造冊時，不管耗時多久，都要清點完畢，再交給得標人保管。有些法官不怕後遺症，會同意留置物放在房屋現場保管，有些法官會堅持運往別處保管，得標人就得找出場所來保管這些東西。

得標人接著要發存證信函通知對方來領取，如通知不到，或者拒收，拿法院公文到戶政事務所調閱對方戶籍謄本，向法院聲請公示送逹，刊登報紙通知他。

仍然不來領取，就要聲請拍賣留置物。這些破舊東西是賣不掉的，務必要與法官協商，壓低拍賣底價。因為最後還是得標人要把它買下，送人或丟棄，不然要保管到何年何月何日呢？

處理屋內留置物，只是煩瑣，一個過程而已；令人擔心的，是得標人未經法院點交程序就開鎖進去。萬一債務人故意設下陷阱，一方面聲稱掉了很多貴重物品，另方面警告得標人擅闖民宅，準備報警處理，没有經驗的得標人可能就要任人宰割了。

●確定空屋，配合保全程序自行點交

有經驗的投資客或代標公司，從空屋狀態(法院查封筆錄、斷水斷電程度、左鄰右舍訪查及債務人背景)，研判債務人是跑路了，確定不會回來，會考慮做好保全程序，自行快速點交，畢竟司法點交程序秏費三～五個月實在太長了。

何謂「保全程序」？找第三人或代標公司出面，把屋內東西清點造冊，最少找兩名證人連同屋內物品拍照存證，相機要有當天日期，並請相館開立收據；然後將留置物運往別處存放，約半年以上時間才可丟棄。

萬一對方回來抗爭、打官司，先跟第三人或代標公司講好，全部推給他們，是他們交屋給您，不是您自己點交的。第三人或代標公司有造冊清單及證人照相佐證，又不是得標當事人，債務人很少會繼續強力抗爭的。

由於對方會回來機會太低，點交又有保全程序，承擔一點小風險是值得的，否則大筆資金多押好幾個月，也是另一種風險！

●處理留置物實況過程

以我們公司２０年法拍屋實務經驗，縱使是已無人居住的空屋，我們仍然依客戶意願，是要自行點交，得標後即可搬入使用，或要選擇聲請法院點交均可；不管是自行點交或交由法院點交，清點造冊後的留置物，本公司皆會開立保管條，並送交本公司貨櫃倉庫存放，若有損壞或丟失概由本公司負全責。