標購法拍屋的好幫手!－Jack法拍屋投資知識部落格

警察局
在法院執行點交房屋過程中，每一次均少不了「管區警員」在場助陣，從最單純空屋，請鎖匠直接開鎖交屋，或者遇到債務人非理性抗爭，管區警員是執法的靠山，如何讓債務人快速妥協？要安排幾名警員到場？萬一法院漏了公文通知派出所，如何協調警方全力配合？則是點交中必要技巧。

村里長

有些拍賣房屋的查封筆錄是記載空屋，且經現場查明，確屬無人居住，此時如再依司法程序聲請點交，快則兩個月，慢則四個月方能交屋使用；有經驗投資客會另闢蹊徑，做好保全程序，自行點交房屋；在保全程序中如能得到「村里長」協助，出面陪同現場查驗，清點房屋留置物，則便無「空屋後遺症」的糾葛。

鎖匠

在法院執行點交房屋過程中，不論是無人在家或是空屋抑是債務人故意閉門不出，法院點交房屋不會因此而停止，此時法官會命令拍定人安排鎖匠前來開鎖，如鎖匠未能及時趕到現場或遇上特殊門鎖一時難以打開，法官因後續尚有案件要執行，若裁定「遲延執行」，待下次通知執行，上百萬千萬房子就得望穿秋水，著實再等待一個月時間。如何安排幾名鎖匠隨時待命，及事前觀察門鎖種類，進而與鎖匠研究開鎖難易，則能收事半功倍之效；如能引導債務人現場開門等候，則是更高桿手法。

金融機關

標購法拍屋，是直接向法院購買，但拍賣的進度，其實是掌握在債權銀行手中，目前每件拍賣房屋，債權銀行均損失很大，甚至取不回原債權一半。銀行為增加債權回收，在未確定有購買對象，有時會延遲拍賣時間，或者中止拍賣，或者承受拍賣房屋，再轉由民間房屋仲介公司出售。因此專業代標公司均會與銀行保持良好互動關係，一方面引導銀行加速拍賣程序，一方面也要避免銀行從中哄抬價錢，造成惡性競標。

電力公司

拍賣房屋的查封筆錄是空屋時，有些是真正空屋，有些是陷阱暗藏的空屋；筆錄空屋大致可分成四種：１、人空物空　２、人空物不空　３、人不空物空　４、人不空物不空；在投標前判斷是否真正的空屋，可向自來水公司、電力公司查明有無斷水斷電，投標前雖非房屋屋主，但如能有技巧詢問，仍可得到想要的情報。如已斷水斷電，要查知已斷多久？如無斷水電，使用電費多寡？專業的代標公司均能分辨出有無空屋陷阱。

自來水公司

仲介公司

如何標得到又標得便宜，是標購法拍屋一門學問，除了研判點交難易程度外，精準估算市場行情，更是決勝關鍵點，如能得到附近仲介公司行情提供，投標便能如虎添翼。如何解讀仲介公司行情資訊？有無偏高或壓低，均是考驗您的法拍專業；爾後標得法拍屋轉手再投資銷售，與您搭配的仲介公司更是您不可或缺的重要夥伴。

戶政事務所

標購法拍屋，得標交屋後，常會出現「幽靈戶口」；資深投資客在交屋時會一併要求債務人遷出戶籍，如債務人未能配合遷出，則拍定人可以「房屋所有權人」名義聲請強制遷出；拍定人在得標取得所有權狀時，向「戶政事務所」聲請戶籍謄本，即可得知有無第三人戶籍，儘快排除「幽靈戶口」，才能享受自住型稅捐優惠條件。

地政事務所

拍賣公告會註明拍賣不動產標示，土地必有地號，房屋則有建號；縱使未辦保存建物，即俗稱違章增建物，亦有公告臨時建號，以這些地號、建號，可向「地政事務所」聲請不動產謄本，從謄本中的標示部、所有權部及他項權利部，可以了解拍賣不動產的產權資料，有經驗法拍高手並可從中解讀房屋行情、債務人抗爭程度與是否會正常拍賣。

調解委員會

一般投標人很畏懼「不點交」房屋，擔心無法交屋或產權不清楚；其實不點交房屋有部份是善意承租人，只要事先仔細訪查，投標前預算一筆「搬遷費」和解金，不點交房屋快速和諧交屋並非難事；要特別注意是談妥的和解條件，務必至鄉鎮區公所「調解委員會」聲請調解，調解內容如何引導對拍定人有利條件，則是另一探討課題。完成調解筆錄才能保證萬無一失，縱使承租人爾後不依約交屋，因「調解筆錄」法律上視同法院判決，屆時不點交狀態也能聲請點交了。

代書

很多人要委託專業人士代標法拍屋，通常都會想到找附近認識的代書；因為代書會幫您辦理產權過戶及設定貸款。其實專業代標業者除了要具備代書資格，也要有「不動產經紀人」資格，公司更要參加不動產仲介公會，並繳交營業保證金，加上公司經營規模、長期口碑、成立歷史、專業程度有相當水準，才是對委託客戶最大的保障。