法拍屋如何加價才漂亮?－Jack法拍屋投資知識部落格

■ 如何加價才能標得漂亮？加在土地還是房屋？

■自由出價，超低行情，投資客最愛
觀２００６年元月份至１２月份的法拍大盤，每年上千億元的成交量未曾有縮減的趨勢，買屋不能看房子，七天內需全部現金繳清，法拍屋到底有何魅力如此吸引眾人競相搶購呢？
在投標室裡，買法拍屋自由出價，無人投標，下次再打８折拍賣；由於不能看內部隔局及點交上的風險，法拍屋價格絶對超低市價，不然那些日日鑽研法拍屋的投資客，為什麼能長期活躍於法拍市場，不斷累積財富呢！

■盲劍客、債權人及強烈需求的左鄰右舍，標價超高行情

但，確有少數拍賣案件，成交價格接近市價，甚至高出不少，為何呢？
有三種人投標法拍屋勢在必得，標價經常超高行情，彼為盲劍客、債權人及強烈需求的左鄰右舍：
　

一．盲劍客：法拍屋的新手，沒經驗又不勤做功課，在屢次進場投標屢次摃龜情況下，稍一不留神，錯估行情，無人競標下卻又高價得標，這是可悲的盲劍客。
　

二．債權人：有些第一順位抵押債權是私人設定，並非金融機關，在評估債務人無其它財產可供求償，又看上拍賣的房子，有時會以全部債權總額為投標價；第一順位能以債權抵拍賣價，免出資金又可百分之百得標，何樂不為？
９５年初，一件底價５００萬第一次拍賣的房子，市價約１０００萬，共有６人投標，最高價１２００萬得標，原來是第一順位債權人進場標回。

三．強烈需求的左鄰右舍：有部份一樓或透天的拍賣房子，鄰居買下會有加成使用效益；在只有一次投標的機會，又擔心別人競標，那拍定的價錢往往不低；碰上拍賣房子的隔壁店面生意興隆，又急於擴充店面情況下，此時隔壁進場就會爆出令人咋舌的投標天價。

如果在法拍市場遇到這三類型不手軟的勁敵，您就得平常心禮讓，只要保住資金子彈，法院投標室天天開門，不怕沒有機會。

■法拍屋沒有惜售，八折降價，售出為止

法拍屋從第一次拍賣開始，如無人投標，約一個月打八折，排出第二次拍賣，流標後再打八折變成第三次拍賣，而其後還有第四次拍賣（稱特別拍賣）；如果四次的拍賣未能順利賣出，債權人尚可聲請重新估價拍賣，又從第一次拍賣開始，稱為「第二輪」；理論上雖只能拍賣四次，其實是無限制的，法拍屋的屋主沒有惜售的權利，每次八折降價，直至售出為止。

每一次的價差兩成，法拍屋保證「俗擱大碗」，只是何時進場才最洽當，這牽涉到投資報酬率的設定與演算；如在第二次價錢才值得投標，第一次拍賣就不能貿然投入，但要等到第三次拍賣才投標，就會失之東隅，錯失機會了。

■三種投資生態，衍生不同報酬率的設定
　　
投資法拍屋，除了精準評估市價與法拍底價的差距外，更要深入了解法院拍賣投資生態，針對法拍屋類別與總價的不同，設定不同的投資報酬率，才能百戰百勝，投資致富。

一．點交單純，總價小的產品，像空屋或套房，投資利潤只能設定７％至１０％，利潤抓太高標不到，也是白做工。

二．債務人自住，中等價位產品，利潤可定在１０至１５％左右。

三．不點交或高總價案子，競標者少，高利潤隱藏高風險，投資利潤要衝到２０％以上才值得。

■精算投資報酬率，法拍大贏家

每一項的投資理財都有一套投資報酬率的計算，而法拍屋又是如何計算呢？

法拍投資報酬率＝（售價－總成本）／集資成本

一．售價：

一般而言，房屋售價是相當有彈性，也帶著幾許運氣，碰到房子符合買方需求的好客戶，價錢有時跌破眼鏡；在決定投標時，未來得標求售的價位要事先估算出來，不能太樂觀，也不能太保守，以客觀的角度判斷售價，要求精準度在５％範圍內，評估才具意義。

市價評估有下列四種市場比較法：

　１．請當地仲介協助評估：
　２．調查同社區是否曾有拍賣案件：
　３．調查左鄰右舍成交案件：
　４．附近銷售中物件之調查：

綜合以上四種方式，任何地區的房價，幾乎不難探詢得知。寧可投標前多花三天市調，不要拍定後多花三個月賣房子，沒有準確評估出售價，屆時房屋不易短期脫手。

二．法拍總成本有下列七大項：

１．標價

２．搬遷費：除非是真正的空屋，否則都要預估搬遷費；除了配合法院點交公權力外，私下同步協商、溝通現住人，以預算內的搬遷費，目標一個月內交屋。

３．利息：從投標後到資金回收結案，長達四、五個月，短則一、二個月，龐大的資金利息成本，怎可遺漏！　　　　　　　

４．仲介費：得標後房屋銷售是法拍後段重要工作，找一家強項的仲介公司把房子賣掉，才能獲利了結；目前各大型仲介公司林立，賣方服務費為成交總價４％，一般投資客，仲介公司都可接受２～３％服務費。

５．稅費：從法院拍定後到出售結案，政府課徵的稅金項目非常多，佔整個投標成本時多時少，務求每筆稅金均在評估成本內。總歸重要稅金有契稅、財產交易所得稅、房屋稅、地價稅及土增稅五大項，尤以土增稅變化最大；法拍與一般買賣土增稅計算有很大出入，需特別詳算。

６．整理費：房屋得標後，均需略加整理、包裝後出售；房屋景氣時，部份投資客會編列房屋裝璜費用，不僅銷售更快，也能增加投資利潤；另有投資客則是反向操作，為壓低售價，採原裝出售，花少許的清潔費、油漆費，讓房子保持清潔、乾淨、明亮即求售。

７．其它費用：Ａ．水，電，瓦斯費　Ｂ．大樓管理費
　　　　　　Ｃ．工程受益費　　　Ｄ．代書費（過戶規費）

只要正確判斷投標生態及精準掌控投資報酬率，投標就能無往不利，縱使只有１０％的利潤，但能週轉去化快，平均四個月結案一次，一年即能獲利三成，也算高報酬率了。

■加價巧妙不同，法拍專業發揮

法拍屋的底價只是進場的參考值，根據投資報酬率的推算，大膽加價才能脫穎而出，而加價金額要加在那一部份，也是法拍專業的發揮。

一．投資客：加價應全部加在土地上，墊高土地取得成本，節省爾後轉手出售的土地增值稅；如房子座落的土地有兩筆以上，則評斷各土地底價與公告現值的高低，將加價金額做最節稅的分配。

二．抵押債權人：加價反而要加在房屋上，減少債務人被優先扣繳的土地增值稅，以便增加自己的分配額。

三．普通債權人：如房子有未保存登記部份（俗稱增建），法院並訂有底價，則加價金額加在未保存房子，更有機會分配到拍賣款；但如因此而增加得標房子的土地增值稅，便要仔細盤算了。

有人說：法院拍賣市場是「一座永遠挖不完的寶山」，是「一條快速致富的捷徑」；依據實際統計，長期涉足此行業，不是大富，也是小康，沒有大賺也有小賺，比起其它行業的投資報酬，的確有過之而無不及。