Jack法拍屋投資知識部落格

房貸未按時繳納時，債權銀行即發催收函，接著向法院聲請發支付命令，約兩個月會取得對債務人強制執行的執行名義。

有了執行名義，便可查封拍賣債務人的房子；貼完了封條，法院請鑑價公司進行估價，法院針對估價報告通知債權人及來債務人表示意見，法官再憑其心證定出第一次拍賣的底價。

第一次拍賣無人投標時，約一個月排出第二次拍賣，接著第三次拍賣，都賣不掉，就輪到以第三次拍賣的底價，公告應買三個月。

應買三個月中，債權人隨時可聲請減價第四次拍賣，稱特別拍賣，也是最後一次拍賣；再賣不掉，債權人必須承受或撤回查封，或重新估價拍賣，又從第一次拍賣開始，稱第二輪第一次拍賣。

底價定得太低，可能第一次拍賣就多人搶標，定得太高，有時連第四次拍賣也賣不掉。

拍賣過程，由於屋主與債權銀行達成協議，分期付款或屋主自行出售，只要債權人向法院聲請延緩執行，法院會暫時終止拍賣程序三個月，而延緩到期，又可再延緩一次，共停六個月。

由於拍賣的各種因素，從法拍開始到拍定，約半年到一年時間，少部份遇特殊狀況，長達兩、三年也時偶有所聞。

在查封前如有出租第三人，法院會公告拍定後不點交，得標人要依原租約的租期、租金繼續出租給原房客，這是民法第４２５條買賣不破租賃的精神。

但在第一次拍賣無人來買時，銀行會以租約影響抵押權，以民法第８６６條排除租約，公告又變成點交了。

有點交的房子，依法院點交程序約三、四個月強制交屋；在交屋前，債務人仍可以繼續居住，甚至出租給別人，但是不能對抗法院的點交；出租或出借他人，在道義上，債務人有義務要告訴居住的人，屆時可能遭法院強制點交的情況。