Jack法拍屋投資知識部落格

以投資者立場，買法拍總成本有下列七大項：

１．標價：投標的價錢。

２．搬遷費：除非是真正的空屋，否則都要預估搬遷費。

３．利息：從投標後到資金回收結案，銷售期長則五、六個月，短則　　　　　　　　　一、二個月，龐大的資金利息成本，怎可遺漏！

４．仲介費：得標後房屋銷售是法拍後段重要工作，找一家合適的仲介公司 把房子賣掉，才能獲利了結；目前市面各大型仲介公司林立，賣方服務費為成交總價４％，一般投資客，仲介公司可以接受到２～３％服務費。

５．稅費： 從法院拍定後到出售結案，政府課徵的稅金項目非常多，佔整個投標成 本時多時少，務必詳細評估，以免失之東隅。

總歸重要稅金有下列五 大項：

第一項：契稅

　　　　契稅是針對房地產中的房屋部份，繳納對象是買方，從法院得標取得權利移轉證書後，辦理產權地政登記，拍定人要繳納房契稅，計算方式為房屋評定現值當稅基，再乘以６％稅率。

第二項：財產交易所得稅

　 　　   財產交易所得稅提房屋出售時，房屋所得要納入年底綜合所得一併課稅，每位投資人各人所得除售屋所得外，另有薪資所得，股票所得，種種 所得，都要合併報繳所得稅，並視所得多寡有不同的稅率，甚至售屋所得稅率，也視各縣市及年度內出售幾戶而有不同課稅標準，所以「財交稅」的計，雖不是很大的數額，但也要在投標前粗略算出。

第三項：房屋稅

                每年５月份，房屋所有權人都會收到稅捐機關核課之房屋稅單，課徵期是從前年７月１日到今年６月３０日，稅基為房屋評定現值，稅率依用途分下列三種：
　 　　　１．住家用：１．２％
　　　　 ２．營業用：３％
　　　　 ３．非營業、非住家：２％
房屋稅一年１２個月份，若得標取得移轉證書日起至課徵６月３０日止，持有時間未滿一年，可依月份比率聲請分算，如當年５月１日才取得 移轉證書，根據分算比率，只需繳納２／１２而已。

第四項：地價稅

　　　　地價稅為每年１１月份開徵，課徵期為當年１月１日至１２月３１日，地價稅不像房屋可依持有持時間聲請分算，以９月１５日為納稅義務基準日，拍定人如在９月１５日前取得移轉證書，則當年度地價稅為拍定 人繳納，如在９月１５日後才取得移轉證書，則地價稅與拍定人無涉。
地價稅稅基為公告地價，稅率分
　　　　１．自用住宅用地（非出租及供營業）：０．２％
　　　　２．其它:１～１．５％
　　　　以上兩者相差５倍以上

第五項：土增稅

　　　　土增稅為不動產買賣中土地部份，賣方土地如有增值，即應繳納土地增值稅；在拍賣時，如土地標價低於公告現值，再轉手即有土增稅成本產　　生；依一般稅率計算，第一倍增值，稅率２０％，第二倍增值，稅率３０％，第二倍以上增值，稅率４０％，如能符合「自用住宅優惠稅率」，則其稅率為１０％。

所以有經驗的投資客，對於房屋底價300萬，土地底價200萬，總底價500萬的房子，要標550萬，加價50萬時，一定會全部都加在土地上，無非就是要墊高土地取得成本，減少爾後出售的增值稅，這是寫標單最基本，又很重要的法拍常識。

萬一房子座落有兩筆土地時，加價金額要加在那筆土地，或者兩筆土地各加多少，牽涉更專業的計算，才能達到最大節稅目標。

６．整理費：房屋得標後，不論有無人居住，均需略加整理，包裝後出售；在房屋很景氣時，有些投資客會編列一筆房屋裝璜費用，往往能增加投資之利潤，也就是賺「裝璜」的錢；有些投資客是壓低售價，採原裝出售，花少許的清潔費、油漆費，讓房子保持清潔、乾淨、明亮就好了。

而目前市場利率偏低，銀行貸款條件寬鬆，貨款成數往往達九成以上，所以市面上投資客出售的房子幾乎都有裝潢；有裝潢房子除賣相佳，裝潢費用也能反應在賣價上，加上貸款金額都能含括裝潢費，買方負擔減輕很多；譬如要花３０萬裝潢，買方買含裝潢的房子，他的自備款只不過３萬而已。

７．其它費用：

Ａ．水，電，瓦斯費：前手積欠的水電費仍要由得標人清償，如欠太多，電費可重新聲請新表，費用３３００元，但如斷電達兩年以上，要透過有甲級電匠水電行聲請，費用多３０００元左右；水費欠費超出１５００元，重新聲請水表比較划算。

Ｂ．大樓管理費：很多大樓管理會多會從得標人處追討前欠管理費，但依法律関係，得標人是不需負擔手積欠，要跟管委會據理力爭。