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一.可確定點交(佔40%)
查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權,拍定後法院會依得標人之聲請,以司法程序將房屋點交給得標人。
二.有條件點交(佔40%)
查封時無人在場,法官命債權人查報使用情況,債權人為使拍賣價提高,以確保債權,因此經常查報不確實,所以拍賣筆錄會註明:「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明」,此為有條件之點交。
三.確定不點交(佔10%)
查封前即有租約,且無法被排除租賃權,拍定後確定不點交。
在銀行貸款設定之前即有租約存在,此租約便無法被法院排除;通常此類案件,債務人牽涉偽造文書之刑責居多,遇上強勢的債權銀行,便會另行訴訟排除。銀行未排除之前,投標人有很大的投標風險。
四.點交變不點交(佔5%)
拍賣筆錄註明點交,但拍定前臨時有第三人主張租賃關係,法院改為不點交處理。
當標得此類型案件,如不願承受不點交的麻煩,就要保握時效,向法院據理力爭,請求撤銷拍賣,返還投標價金;縱然耗費心力,但總是亡羊補牢,避免「不點交」風險。
五.不點交變點交(佔5%)
拍賣筆錄註明不點交,但現住人已搬離,且為善意第三人,只要做好保全程序,待取得「權利移轉證書」,即可自行開鎖點交房屋。
以上五種點交狀況,對於有專業經驗之投標人,因個案及承辦法官的自由心證,而有不同判斷及解決方法;但如亳無經驗投標人,經常會有誤判情況及不正確處理,造成拍定後交屋極大困擾,不可不慎 !!
另外有混合以上五種點交狀態,例如拍賣一間透天二樓房子,一樓原屋主自住,二樓出租別人,就是「一樓有點交,二樓不點交」;這也叫「房子部份點交,部份不點交」。
另一種混合情形,同樣一間透天二樓房子,住著債務人一家子,但夫妻已離婚很久,前夫仍繼續同住,每月支付兩萬塊,當做房租及孩子撫養費。拍賣時會形成「前夫不點交,其餘強制遷出」,也叫「現住人部份點交,部份不點交」。這種情形,最不利得標人,會造成點交爭議與糾紛;有些有擔當的法官,會以全部點交處理。
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