土地增值稅試算(臺北市稅捐稽徵處)
土地增值稅計算原則：
一、土地漲價總數額之計算公式
土地漲價總數額 = 申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值 × (台灣地區消費者物價總指數 ÷100) － (改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用)
（一）申報土地移轉現值：可用下列二種價格擇一為申報土地移轉現值。
1.契約總價值：買賣雙方簽訂之契約價格，即實際交易價格。
2.公告土地現值：為每年1月1日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。但契約總價值經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其申報之契約總價值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。
（二）原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值：即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地就以政府第一次辦理規定地價之地價為準。
二、土地增值稅應徵稅額之計算公式
一般用地稅率計算公式：
第一級 :
應徵稅額 = 土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按台灣地區消費者物價總指數調整後)未達100%者】× 稅率(20%)
第二級 :
應徵稅額 = 土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按台灣地區消費者物價總指數調整後)在100%以上未達200%者】×【稅率(30%)－[(30%－20%) × 減徵率]】－累近差額(按台灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉時申報現值 × A)
註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，A為0.1
持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20%，A為0.08
持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30%，A為0.07
持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40%，A為0.06
第三級 :
應徵稅額 = 土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按台灣地區消費者物價總指數調整後)在200% 以上者】×【稅率(40%)－[(40%－20%)×減徵率]】－累近差額(按台灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉時申報現值 × B)
註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，B為0.3
持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20%，B為0.24
持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30%，B為0.21
持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40%，B為0.18
一般用地稅率速算表
持有年限
稅級別
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20年以下
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20年以上
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30年以上
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40年以上
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第 1 級
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A × 20％
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A × 20％
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A × 20％
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A × 20％
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第 2 級
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A × 30％ －
B × 10％
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A × 28％－
B × 8％
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A ×27％ －
B ×7％
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A × 26％ －
B × 6％
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第 3 級
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A × 40％ －
B × 30％
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A ×36％ －
B ×24％
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A ×34％ －
B ×21％
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A ×32％ －
B ×18％
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備註：A：土地漲價總數額
B：原規定地價或前次移轉現值總額（按物價指數調整後之總額）
自用住宅用地稅率一律10%。
三、自用住宅用地申請
節稅項目
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適 用 自 用 住 宅 用 地 稅 率
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適用要件
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1.土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地
2.地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記
3.都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分
4.一人一生享用一次為限
5.自用住宅建築完成一年內者，其評定房屋現值須達所占基地公告現值百分之十
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檢附證件
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1. 戶口名簿影本
2. 建築改良物證明文件
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申請期限
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1. 一般買賣案件於申報土地移轉現值時
2. 土地現值申報書未註明申請者，於繳款書繳納期限屆滿前
3. 單獨申報或無須申報土地移轉現值案件，應於收到稽徵機關通知之次日起三十日內
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申請地點
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土地所在地之主管稽徵機關
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節稅情形
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適用百分之十優惠稅率
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◎其他相關節稅規定
（一）同一土地所有權人同時出售自用住宅用地，視為「一次」出售，享受住宅用地稅率
課徵土地增值稅（72.11.16台財稅38135 號）
同一土地所有權人，持有多處自用住宅用地同時出售，如果合計面積不超過都市土
地三公畝或非都市土地面積七公畝，可視為「一次」出售，按自用住宅用地稅率繳
納土地增值稅。至於「同時出售」，除了訂約日期應相同外，向稅捐機關申報移轉
現值日也要相同。
（二）住宅從事家庭副業，或兼供家庭洋裁使用土地，出售時可以享受住宅用地稅率繳納
土地增值稅。
所謂作營業使用，並不包括免辦營利事業登記的家庭副業，例如個人利用自用住宅
從事的家庭理髮、燙髮、美容、洋裁、花藝等家庭手工藝副業。出售這些不須營利
事業登記家庭副業使用之土地，仍然可以適用自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。
( 財政部70.12.13.40665財政部69.6.29.31741 )
（三）房地騰空待售，以致在簽定買賣契約時，戶籍已不在該土地上，仍可享受自用住宅
用地稅率繳納土地增值稅。( 財政部72.8.17.台財稅第35797號 )
土地所有權人為騰空房地以待出售，以致在簽訂契約時，戶籍不在出售的土地上，
與自用住宅的要件不符，原不得認為繼續供自用住宅使用，但是，為了顧及納稅義
務人實際上的困難，凡是遷出戶籍距離出售時間不滿一年，仍然可以享受自用住宅
用地稅率繳納土地增值稅。
（四）房地供村里長職務使用，出售時可以享受住宅用地稅率繳納土地增值稅。
( 財政部68.11.2.台財稅第37663號 )
房地部分供村里長職務使用，如果確實沒有出租，而且符合自用住宅要件，出售時
可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。
（五）同一樓層房屋部分供住宅、部分供非住宅使用，其基地得依房屋實際使用情形之面
積比例，分別按住宅用地、一般用地稅率課徵土地增值稅
( 財政部89.3.14台財稅第0890450770號 )
同一樓層房屋部分供自用住宅使用，其供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明
確劃分者，該房屋座落基地得依房屋實際使用比例計算所占土地面積，分別按自用
住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。
四、重購退稅申請
（一）自用住宅用地重購退稅
節稅項目
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自 用 住 宅 用 地 重 購 退 稅
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適用要件
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1.土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地
2.新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額
3.原出售土地及新購土地所有權人同屬一人
4.出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記
5.都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分
6.出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為
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檢附證件
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1.原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本
2.新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本
3.出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(無法提示，改立具切結書)
4.出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本（建物證明文件）
5.原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人(有)無租賃情形申請書。
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申請期限
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1.先賣後買者於重購後申請
2.先買後賣者於出售後申請
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申請地點
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原出售土地之主管稽徵機關
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節稅情形
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就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額
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其他相關
規定
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1.重購退稅列卡管制，重購土地五年內再行移轉或改變用途者，補繳原退稅款。
2.重購退稅符合要件，沒有申請次數限制。
3.出售時沒有申請住宅用地稅率課徵者，也可申請重購退稅。
4.同時出售多處自用住宅用地，只要符合要件，可申請重購退稅。
5. 90年1月1日行政程序法施行後，重購退稅請求權時效為五年。
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