農地問題很複雜，首先要分清處 農地 與 耕地 之區別
依農業發展條例定義：
農業用地：指非都市土地或都市土地農業區，保護區範圍內， 依法供下列使用之土地
u供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
u供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
u農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍藏庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地。
依農業發展條例施行細則第2條 所說以上之農業用地，其法律依據及範圍如下：
² 耕地。
² 依區域計畫法劃定為各種使用分區內編定之林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路使用之道地目土地，或上開分區內暫未依法編定用地別之土地。
² 依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地或暫未依法編定之田、旱地目之土地。
² 依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。
² 依國家公園法劃定為國家公園區內按各分區別及使用性質，經國家公園管理處會同有關機關認定合於前三款規定之土地。
前項農業用地經依法律變更編定為非農業用地，在依法應完成之細部計畫尚未完成，無法依變更後之用地使用，經上開法律主管機關認定仍應依原來農業用地使用分區別或用地別管制使用者，得適用本條例第37條第1項作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。第 38 條規定，不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦。
何謂耕地：指合於下列規定之土地：
u依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地。
u依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地。
u非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地。(所稱暫未依法編定之田、旱地目土地，係指同目之依區域計畫法劃定之特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之分區範圍內暫未依法編定之田、旱地目土地。)。
u國家公園區內，依國家公園法劃定之分區別及使用性質，經該法主管機關會同有關機關認定屬於前目規定之土地。
農業使用：
指農業用地符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定，並實際供農作、森林、養殖、畜牧及設置相關之農業設施或農舍使用而未閒置不用者。
農地變更：
農業用地於劃定或變更為非農業使用時，應以不影響農業生產環境之完整，並先徵得主管機關之同意；其變更之條件、程序，另以法律定之。在前項法律未制定前，關於農業用地劃定或變更為非農業使用，依現行相關法令之規定辦理。
農業用地之變更，應視其事業性質，繳交回饋金，撥交第五十四條中央主管機關所設置之農業發展基金，專供農業發展及農民福利之用。
農地面積限制：
私人取得農地之面積，合計不得超過20公頃。但因繼承或其他法律另有規定者，不在此限。私人取得之農地面積合計超過20公頃者，其超過部分之轉讓契約或取得行為無效，並不得移轉登記。
每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限︰
u因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。
u部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。
u本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。
u本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。
u耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。
u非農地重劃地區，變更為農水路使用者。
u其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央主管機關專案核准者，得為分割。
農舍興建：
農地設立廢棄物處理場：
為確保農業生產環境，避免地下水及土壤污染，影響國民健康，農業用地做為廢棄物處理場廠或污染性工廠等使用，應依環境影響評估法，進行環境影響評估。
農業用地設立廢棄物處理場 (廠) 或污染性工廠者，環境主管機關應全面普查建立資料庫，廢棄物處理場廠或工廠設立者應於廢棄物處理場廠或污染性工廠四周，設立地下水監控系統，定期檢查地下水或土壤是否遭受污染，經監控確有污染者，應依照土壤及地下水污染整治有關限制土地使用、賠償、整治及復育等事項之相關法規辦理。
農地移轉承受人身分限制：
為配合農業發展條例修正公布，於89年2月8日停止適用「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」、「農地所有權繼承移轉登記案件之處理原則」與「台灣省福建省各縣市鄉鎮市區公所核發自耕能力證明書審查小組設置要點」及相關書表格式。
農業發展條例修正後，農業政策為「放寬農地農有，落實農地農用」，現行土地法第30條：私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限及土地法第30條之1：農地繼承人部分不能自耕者，於遺產分割時，應將耕地分歸能自耕者繼承之。農地繼承人均無耕作能力者，應於繼承開始後1年內，將繼承之農地出賣與有耕作能力之人之規定，因應放寬農地農有，均配合修法予以刪除。嗣後承購農地，憑依修正後農業發展條例規定辦理。
耕地移轉：
u耕地之使用，應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定，始得辦理所有權移轉登記。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。
u私法人不得承受耕地。但符合第農業發展條例34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。
u農業發展條例第34條農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，其符合技術密集或資本密集之類目及標準者，經申請許可後，得承受耕地；技術密集或資本密集之類目及標準，由中央主管機關指定公告。
u農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構申請承受耕地，應檢具經營利用計畫及其他規定書件，向承受耕地所在地之直轄市或縣(市)主管機關提出，經核轉中央主管機關許可並核發證明文件，憑以申辦土地所有權移轉登記。
u中央主管機關應視當地農業發展情況及所申請之類目、經營利用計畫等因素為核准之依據，並限制其承受耕地之區位、面積、用途及他項權利設定之最高金額。
u農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構申請承受耕地之移轉許可準則，由中央主管機關定之。
農地稅捐：
u作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，於再移轉時應課徵土地增值稅。 前項所定土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形，應合併計算。
u作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者，其土地及地上農作物之價值，免徵遺產稅，並自承受之年起，免徵田賦十年。承受人自承受之日起五年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但如因該承受人死亡、該承受土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。
u作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法第1138條所定繼承人者，其土地及地上農作物之價值，免徵贈與稅，並自受贈之年起，免徵田賦十年。受贈人自受贈之日起五年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但如因該受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。第一項繼承人有數人，協議由一人繼承土地而需以現金補償其他繼承人者，由主管機關協助辦理20年土地貸款。
u依農業發展條例申請移轉耕地所有權、不課徵土地增值稅或免徵遺 產稅、贈與稅、田賦者，應檢具相關文件資料，向該管直轄市或縣市主管 機關申請；申請時應檢具之文件資料、程序及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。
u家庭農場為擴大經營面積或便利農業經營，在同一地段或毗鄰地段購置或交換耕地時，於取得後連同原有耕地之總面積在五公頃以下者，其新增部分，免徵田賦五年；所需購地或需以現金補償之資金，由主管機關協助辦理20年貸款。
法院拍賣農業用地 可申請免課土增稅：
財政部發布解釋令，農業用地被法院拍賣，稅捐稽徵機關應通知原土地所有權人，所有權人可以在30天內申請不課徵土地增值稅。如果原所有權人已經死亡，則通知函要重新對其繼承人完成送達程序，才屬有效，重新計算30天期限。農業用地被法院拍賣，若所有權人不提出申請，將被課以一般土地增值稅，現行稅率是40％、50％、60％減半徵收，但是所有權人可以在文書送達3-天內提出申請，則可以免於課土增稅。有一個案例，是劉君的農業用地被法院拍賣，但劉君不知道，等法院通知劉君時，劉君已經死亡，劉君繼承人也沒有在30天內提出申請免課土增稅，產生了是否要課土增稅的問題？財政部做出解釋，稅捐稽徵機關依土地稅法第39條之3第2項規定，通知當事人的文書應合法送達，如果該通知未合法送達，當事人以未收到通知為由，在後來提出申請時，稅捐稽徵機關應予受理。有關通知函應以合法送達為前提。又按土地稅法第39條之2第1項規定，得申請不課徵土地增值稅的權利，參照77年11月3日台財稅第770363608號函規定，其權利得為繼承的標的。
農地稅捐(不課徵土地徵值稅農業用地之列管)：
作農業使用之農業用地，經核准不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅、田賦者，直轄市或縣市主管機關應會同有關機關定期檢查或抽查，並予列管；如有第37條或第38條未依法作農業使用之情事者，除依本條例有關規定課徵或追繳應納稅賦外，並依第69條第一項規定處理。
本人有一筆三七五租約耕地，因承租人長期外地來回工作，無時間照顧農作，由承租人姪兒代為耕種，承租人租金均按時繳納，因租期屆滿承租人未向公所辦理續訂租約，公所已將該筆土地註銷登記，請問經註銷土地，土地登記謄本已不再註記375租約， 該筆土地375租約是否就是等於終止租約註銷土地將來政府如辦理徵收，承租人是否還有1/3的權利本人因不在耕地所址，可否將該筆註銷耕地，另外出租予第三者原承租人想到公所辦理續訂租約，可以嗎?條件為何如果一筆土地分兩張375租約，分別由不同人承租， 其中一張租約經公所註銷，該筆土地可否另外出租予第3者
關於所詢耕地三七五租約租期屆滿，經鄉鎮市區公所逕為公告註銷租約，究否仍屬訂有三七五租約乙節，按本部75.4.1.台內地字第395584號函示出、承租人於申請期間內，均未提出申請時，依照減租條例第二十條：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」之意旨，鄉鎮市區公所應逕為辦理租約註銷登記，將登記結果公告30日，並以書面通知出、承租人。承租人於鄉鎮市區公所逕為辦理租約註銷登記，而經公告期滿確定後始提出續訂登記，如經鄉鎮市區公所查明租約土地確有繼續耕作之事實，並經該所再依照清理要點第三點第二項規定通知出租人，未於接到通知後二十日內提出相反意見者，由鄉鎮市區公所本於行政權逕為更正，准其續訂租約；如出租人提出相反意見，則依減租條例第26條規定辦理調解調處。至於經鄉鎮市區公所查明已無耕作事實者，應不予受理。故經鄉鎮市區公所註銷租約後，並非任由承租人隨時要求續訂租約，而應以承租人確有耕作事實為必要條件，且應循上述程序辦理。
至於經註銷租約之土地嗣後如辦理徵收時，承租人是否可領地價補償費，及經註銷租約之土地可否再行出租等節，關鍵在於原承租人是否仍有繼續耕作的事實而經依上述函示規定更正續訂租約。由於案關事實認定問題，屬鄉（鎮、市、區）公所業務權責事項，故請詳敘具體個案案情並檢附有關資料逕向土地所在地之鄉（鎮、市、區）公所洽詢。
農地相關名辭術語：
u 農業：指利用自然資源、農用資材及科技，從事農作、森林、水產、畜牧等產製銷及休閒之事業。
u 農民：指直接從事農業生產之自然人。
u 家庭農場：指以共同生活戶為單位，從事農業經營之農場。
u 休閒農業：指利用田園景觀、自然生態及環境資源，結合農林漁牧生產、農業經營活動、農村文化及農家生活，提供國民休閒，增進國民對農業及農村之體驗為目的之農業經營。
u 休閒農場：指經營休閒農業之場地。
u 農民團體：指農民依農會法、漁會法、農業合作社法、農田水利會組織通則所組織之農會、漁會、農業合作社及農田水利會。
u 農業企業機構：指從事農業生產或農業試驗研究之公司。
u 農業試驗研究機構：指從事農業試驗研究之機關、學校及農業財團法人。
u 農業使用：指農業用地依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施或農舍等使用者。但依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由，而未實際供農作、森林、養殖、畜牧等使用者，視為作農業使用。
u 農產專業區：指按農產別規定經營種類所設立，並建立產、製、儲、銷體系之地區。
u 農業用地租賃：指土地所有權人將其自有農業用地之部分或全部出租與他人經營農業使用者。
u 委託代耕：指自行經營之家庭農場，僅將其農場生產過程之部分或全部作業，委託他人代為實施者。
u 農業產銷班：指土地相毗連或經營相同產業之農民，自願結合共同從事農業經營之組織。
u 農產運銷：指農產品之集貨、選別、分級、包裝、儲存、冷凍藏、加工處理、檢驗、運輸及交易等各項作業。
u 農業推廣：指利用農業資源，應用傳播、人力資源發展或行政服務等方式，提供農民終身教育機會，協助利用當地資源，發展地方產業之業務。
農業發展條例有關農地買賣移轉之相關說明：
u 私法人不得承受耕地， 但後條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。
u 農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，其符合技術密集或資本密集之類目及標準者，經申請許可後，得承受耕地；技術密集或資本密集之類目及標準，由中央主管機關指定公告。
² 農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構申請承受耕地，應檢具經營利用計畫及其他規定書件，向承受耕地所在地之直轄市或縣市主管機關提出，經核轉中央主管機關許可並核發證明文件，憑以申辦土地所有權移轉登記。
² 中央主管機關應視當地農業發展情況及所申請之類目、經營利用計畫等因素為核准之依據，並限制其承受耕地之區位、面積、用途及他項權利設定之最高金額。
² 農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構申請承受耕地之移轉許可準則，由中央主管機關定之。
u 農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構依前條許可承受耕地後，非經中央主管機關核准，不得擅自變更經營利用計畫或閒置不用。農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構依前條許可承受之耕地，不得變更使用。但經中央主管機關核准之經營利用計畫，應依相關法令規定辦理用地變更者，不在此限。
u 作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
u 作農業使用之耕地依第 33 條及第 34 條規定移轉與農民團體、農業企業機構及農業試驗研究機構時，其符合產業發展需要、一定規模或其他條件，經直轄市、縣 (市) 主管機關同意者，得申請不課徵土地增值稅。
u 前二項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，於再移轉時應課徵土地增值稅。前項所定土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形，應合併計算。
u 依農業發展條例施行細則所定之農業用地，經依法律變更編定為非農業用地，在依法應完成之細部計畫尚未完成，無法依變更後之用地使用，經上開法律主管機關認定仍應依原來農業用地使用分區別或用地別管制使用者，得適用本條例第三十七條第一項、第三十八條第一項或第二項規定，不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦。
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