不動產信託



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何謂信託 :


究竟何謂信託呢? 信託法第一條言明:「稱信託者,謂委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係」。簡言之,信託是一種受嚴格法律保障的財產管理制度,透過「委託人」、「受託人」及「受益人3個角色的連結,幫助有需要作財產規劃的人,以更有效率而且安全的方式達到目的。


所謂委託人就是擁有財產者,當自然人或法人)為某種目的想針對受益人作財務規劃,而透過信託方式將財產移轉給信託業者管理及處分時,他便成為信託關係的委託人。而受託人在營業信託中即是所謂的信託業者(目前均由銀行兼營),他們會依照信託本旨,執行管理事宜,協助委託人達成財產管理目的,直到契約期滿或信託目的完成為止。至於受益人則是委託人想以該筆財產加以照顧的對象,可能是子女親人其他特定人(他益信託),也可以是自己(自益信託),或是以公眾利益為信託目的下之適當團體或個人(公益信託)。


由於信託財產必須移轉至受託人名下,因此委託人須高度信賴受託人,才有可能利用信託方式管理財產。由於目前信託業者皆為銀行,不僅專業亦具有相當之信譽,且為保障委託人受益人權益,受託人承作信託業務時,須同時受到信託法及信託業法之規範,受託銀行除需確實依據委託人成立信託之意旨管理處分信託財產外,並需將信託財產與其自有財產及其他信託財產分別管理及記帳、禁止自益行為,且信託相關承辦及主管人員均需具備專門學識經驗、善盡善良管理人之注意及忠實義務。若信託業者違反法令規定,將受嚴重之處罰(罰鍰、刑責),因此透過適格之受託銀行辦理信託,將較為安全有保障。


了解信託的基本概念後,您一定想知道信託究竟有什麼好處?為何歐美人士將信託視為財產管理的最佳工具?「信託」具有財產管理追求利潤員工福利社會責任事務處理資金調度風險管理7大功能,且產品種類多元化,可滿足社會大眾不同之需求。與其他財產管理工具比較,信託制度至少有以下好處:


u        委託人可預先規劃財產,透過受託銀行之專業管理和永續經營的機制,達到「富可超過三代」、「愛心照顧受益人」的長遠期待。


u        信託制度與各種投資商品結合後,具備資產增值及追求利潤的功用。


u        信託財產具有「獨立性」,即使受託銀行破產,信託財產亦不在破產清算之範圍內,不會損及信託財產之安全性。


信託與您的財產規劃息息相關,多多留意信託相關之訊息,或許您的人生將因「信託」而更加圓滿。


 


信託基本認識 :     


稱信託者,謂委託人財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係。 故基本上信託之關係人有委託人, 受託人, 受益人.


u        委託人 : 是創設信託關係之主要成員, 是為受託人依信託本旨之目的, 為信託財產之管理, 處分, 而移轉信託財產權或為其他處分權之人.


u        受託人 : 受託人係委託人設定信託之對象, 即是從委託人之委託而成為信託財產權之主體, 而依信託本旨去管理或處分信託財產之人.


u        受益人 : 受益人因信託之成立而享信託利益之人, 但信託行為另有訂定者, 從其所定. 受益人得拋棄其享有信託利益之權利.


u        不動產信託 : 係指信託之財產為不動產, 包括土地及其定著物, 地上權, 租賃權等所為之信託行為. 但信託不能對抗抵押權人, 亦即當抵押權人行使抵押權時, 信託即終了. (後面有詳述不動產信託).


u        公益信託 : 公益信託者,謂以慈善、文化、學術、技藝、宗教、祭祀或其他以公共利益為目的之信託.


u        信託發生原因 : 信託法第2條,信託,除法律另有規定外,應以契約或遺囑為之。


信託之特徵 :


u        以特定財產為中心之法律關係 : 當信託關係成立, 委託人基於信賴將財產移轉與受託人, 在信託目的完成或變為不能完成之前, 信託財產都應繼續為實現信託目的,而繼續由受託人管理, 處分. 受託人僅為信託財產之管理單位. 受託人因死亡, 辭任,或違反信託本旨等經受益人追回信託財產時, 信託仍然存在, 只是發生是否解任受託人重新選任問題. 故信託是以信託財產為中心, 而非人.


u        信託財產由委託人移轉與受託人 : 信託是需移轉信託財產權與受託人, 然後再設法限制受託人對該財產權之行使. 由此委託人的債權人及受託人受益人的債權人均不得對該信託財產求償或主張. 此為有別與代理, 委任及寄託者.


u        受託人對信託財產是唯一具有管理及處分權之人 : 信託關係成立後, 受託人即成為信託財產的所有權人. 因此受託人對信託財產有管理及處分之權.


u        受託人的權限, 受信託本旨之限制 : 受託人雖取得信託財產之所有權, 但此項財產權之交付係為達到管理, 處分信託財產之目的而為. 所以受託人只能為受益人之利益或信託行為所定之目的而為. 受託人因管理不當致信託財產發生損害或違反信託本旨處分信託財產時,委託人受益人或其他受託人得請求以金錢賠償信託財產所受損害或回復原狀,並得請求減免報酬。



信託種類有哪些?


(一)契約信託、遺囑信託與宣言信託 : 信託依委託人與受託人間的信託契約設立的,稱「契約信託」;由委託人以遺囑設立的,稱「遺囑信託」;委託人以自己財產權的全部或一部,對外宣言自為受託人的信託,稱「宣言信託」。


(二)自益信託與他益信託 : 委託人以自己為受益人而設立的信託,稱「自益信託」;以他人為受益人設立的信託,稱「他益信託」。


(三)私益信託與公益信託 : 設立信託以私的利益為目的的,為「私益信託」;以公期利益為目的的,稱「公益信託」。信託法第六十條第一項 , 信託除營業信託及公益信託外,由法院監督。


(四)營業信託與非營業信託 : 受託人接受信託以營業方式為之的,稱「營業信託」,又稱「商事信託」;非以營業方式接受信託的,為「非營業信託」,又稱「民事信託」。


(五)個別信託、集團信託與準集團信託 : 接受個別委託人委託,為個別受益人利益管理或處分信託財產的信託,稱「個別信託」;接受信託目的相同的不特定多數人委託,將信託財產集中管厘運用,再依本金比例分配收益的信託,稱「集團信託」;委託人或受益人為特定多數人(如某一企業或團體成員)的信託,稱「準集團信託」。


信託法第七十二條第一項公益信託由目的事業主管機關監督。


信託一般分類 :


()依個人信託設立時間先後 :


生前信託: 委託人在世時所設立,其信託目的包含財產的規劃、稅賦的考量。


      遺囑信託: 委託人以遺囑的方式設立,生效的時間是委託人發生被繼承之事實時,其目的在於遺產之分配與管理。 


()依受益人區分


自益信託: 委託人與受益人為同一人時的信託。


他益信託: 指受益人有委託人以外之人的情形。 


()依信託財產屬性


金錢信託: 委託人於信託行為中約定,於信託關係消滅時,對受益人以金錢為支付,亦可約定以運用取得之信託財產現狀交付。


物之信託: 以金錢以外之其他財產權,而成立信託。


有價證券信託: 以有價證券為信託財產之信託。


 


信託目的與優點


信託之目的:


u        財產信託規劃,委託專家管理,為使財產更充份利用,增加收益,多累積財富,經由信託給專家代經營。


u        財產管理,所有權人在國外或臥病, 無法自行管理財產。


u        照顧遺族,造福子孫。


u        指定受益人,規劃遺產,配合遺囑,確保財產依遺志分配。


u        財產規劃,節稅功能,確保財產延續,合法節省稅賦。


u        所有權人將財產藉信託架構發行受益憑證,售予投資客,募集資金。


u        風險規避,信託財產有其獨立性,委託人受託人死亡,破產等情形發生,均不受影響,且原則上對信託財產不得強制執行,也可避免在信託期間內被他人追索等。


但注意信託行為,有下列各款情形之一者,無效:


u        其目的違反強制或禁止規定者。


u        其目的違反公共秩序或善良風俗者。


u        以進行訴願或訴訟為主要目的者。


u        以依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人者。


 


信託法第6 : 信託行為有害於委託人之債權人權利者,債權人得聲請法院撤銷之。前項撤銷,不影響受益人已取得之利益。但受益人取得之利益未屆清償期或取得利益時明知或可得而知有害及債權者,不在此限。信託成立後六個月內,委託人或其遺產受破產之宣告者,推定其行為有害及債權。


 


信託財產性質 :


獨立自主性 :


u        信託關係不因委託人受託人死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但信託行為另有訂定者,不在此限。委託人或受託人為法人時,因解散或撤銷設立登記而消滅者,適用前項之規定。


u        受託人死亡時,信託財產不屬於其遺產。


u        受託人破產時,信託財產不屬於其破產財團。


u        對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者,不在此限。違反前項規定者,委託人受益人受託人得於強制執行程序終結前,向執行法院對債權人提起異議之訴。強制執行法第十八條第二項、第三項之規定,於前項情形,準用之。


u        屬於信託財產之債權與不屬於該信託財產之債務不得互相低銷。


u        混同 : 信託財產為所有權以外之權利時,受託人雖取得該權利標的之財產權,其權利亦不因混同而消滅。


u        受託人因信託行為取得之財產權為信託財產。受託人因信託財產之管理、處分、滅失、毀損或其他事由取得之財產權,仍屬信託財產。


u        以應登記或註冊之財產權為信託者,非經信託登記,不得對抗第三人。以有價證券為信託者,非依目的事業主管機關規定於證券上或其他表彰權利之文件上載明為信託財產,不得對抗第三人。以股票或公司債券為信託者,非經通知發行公司,不得對抗該公司。


 


成立之步驟


1. 確認信託目的。


2. 受益人指定。


3. 簽訂信託契約。


4. 交付信託財產。


5. 受託人管理運用。


6. 完成信託目的,交付財產。


 


安養信託讓你享有尊嚴的晚年生活


還記得20022月號天下雜誌,封面標題「儲蓄未來」嗎?隨著生育率的降低及醫療科技的進步,各國國民的平均壽命大幅提高,使得六十五歲以上的老年人口占勞動人口的比例逐年攀升,並加速了未來人口結構老化的速度。台灣在民國87年已正式進入聯合國所稱「老年化的國家」,依據經建會統計推估,到民國100年老年人口比例將增加到9.9%,預計在民國 130 年時,老年人口比例將高達32.89%,也就是每三個生產者要養一個老人,而目前是八個人負擔一位老人。另外,根據主計處人口調查,過去十年來台灣地區家庭結構,「單身家戶」比例,從13.4%提升到21.6%,「兩人家戶」也從12.7%提升到17.4%。在面臨人口老齡化、低生育率、高失業率及全球化競爭的環境下,個人要如何「儲蓄自己的未來」呢? 依據聯合國規劃,健全的老年經濟保障制度有三層,第一層是基本最低經濟保障,由政府透過稅收或社會保險方式提撥基金,例如內政部研擬中的國民年金方案,第二層是強制性儲蓄,透過雇主及員工強制提列,例如企業退休金及員工福利計畫,第三層則是自願性個人儲蓄。但在台灣,由於政府所規劃的國民年金尚未定案,加上企業退休金未能落實,相對之下自願性個人儲蓄是老年經濟保障制度的重心,而退休安養信託正是可以協助提供老年退休生活保障的信託服務。


歐美國家使用「信託」方式管理財產情形十分普遍,主要原因是信託制度兼具安全、專業管理與持續的功能,而其他財產管理制度,會因委託人去世或失去意思能力而中斷,但在信託制度下,即使當事人去世或喪失意思能力,信託關係仍不中斷。此外,信託財產受到信託法的保障,信託財産專戶獨立管理,不受委託人及受託銀行財務狀況惡化或破產的影響,且可避免被子女不當的占用,這對老年財產保障是相當重要的。國內目前已有多家金融機構的信託部開辦安養信託,透過受託銀行獨立且專業的管理,確保退休金及其他財產的安全與有效運用。委託人可以一次或分次方式支付信託財產,由受託銀行依信託契約內容,分散運用於存款、國內外共同基金、連動式債券及績優上市公司股票等收益相對穩定且風險低的理財工具,並依委託人的需要,定期或不定期將信託收益給予委託人,作為生活費、醫療費等,以確保老年生活品質。實務上之作法,例如,委託人與受託銀行約定,以委託人最後生存日為信託期限,在信託期間內,以自己及配偶為受益人,享有信託收益,信託期滿以子女或公益機構為信託財產歸屬人,信託結束時,受託銀行會將信託財產交給委託人指定的受益人,如此,不但自己的老年生活有保障,亦可照顧遺族,造福社會,達到「利己、利人、利他」三贏目的。您是否對退休生活已作好準備了嗎?如果還沒有,那就趕快找專業信託機構幫您規劃一個「無憂的未來」吧!


 


許孩子一個可靠的未來—創業及教育信託 :


u        案例一 : 林先生年近五十,經過早年的努力事業有成,也累積了一筆資金,但因晚婚,孩子還小,中年的林先生有很大的危機感,已開始考量為照顧孩子的將來而作準備,規劃逐年在一百萬元之免贈與稅額度內將財產分次移轉給小孩,但其仍不免憂心,小孩會因太早擁有財產而產生怠惰之心,又擔心財產移轉至孩子名下後,自己喪失財產之管控權,若孩子成年後如脫韁野馬,甚而任意揮霍財產,不但喪失其為孩子預先準備教育及創業資金之用意,也害了小孩…。


u        案例二 : 王先生是位超級業務員,經常奔波於世界各地,由於不想讓孩子輸在起跑點,所以自孩子出生後,即開始利用股票、基金、保險及銀行存款等方式,為孩子累積可觀的教育及創業基金,但總擔心若有一天自己無法親自照顧孩子時,有誰能真正值得託付呢?


在以上二個案例中,我們看到了內心徬徨不知如何進止的父母;其實,信託服務中的「教育及創業信託」都已為他們設想週到,「教育及創業信託」是父母(委託人)以子女(受益人)之教育或創業為目的,與受託銀行(受託人)簽立信託契約,約定將來在某一條件成就時,才將信託財產移轉給子女,信託條件之內容可依本身之經濟狀況、父母及子女之年齡、信託目的等因素由父母與受託銀行訂定之。


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