Jack法拍屋投資知識部落格

租賃相關表格：

租賃契約書(內政部版)

房屋租賃契約書範本(消基會版)

租賃契約書(法院版)

租賃契約書(崔媽媽版)

房屋租賃契約書(文具店版)

存證信函範本(郵局)

租約內容應注意事項

租屋時只要房東與房客對房屋之使用收益與租金之支付有所約定並互相表示同意，房東就有義務要將符合雙方事前所約定之屋況的房屋交付給房客使用（民法第423條），而房客亦有依約定支付租金之義務（民法第439條），所以口頭上約定房屋租賃契約是有效的，惟時下大多數的人都希望能在租屋時，和房東（或房客）「打契約」，即簽一份書面的租賃契約以求慎重。

如此即能留下一個書面證據，而且白紙黑字亦可減少法律關係上之紛爭，所以無論租賃契約是以口頭或書面訂立，只要符合要件即得有效成立，這是必須先予了解的。其次，無論口頭或書面訂立契約時，由於租賃雙方意思一經合致即生效力，即所謂「一言九鼎」或「一字千金」，此時就必須注意到租約內容之約定是否符所需，否則契約一經成立生效，房東與房客皆須同受拘束。所以在訂約時，以下注意事項可供房東房客做為參考：

一、認誰才是當事人　

在房客方面，必須注意到房東是否確係屋主本人，如房東並非屋主，則要了解屋主是否有請其親友代為出租房屋；例如，請房東出示原屋主的委託書或授權書。這層關係要弄清楚，才能避免事後真正的屋主出來表示並未要出租房屋，因而造成屋主要求房客搬家之紛爭發生。

若房客是向二房東租屋，須注意大房東是否反對轉租，如果大房東對二房東具有反對轉租之約定，則將來大房東可以終止與二房東之租約（民法第443條），並要求「二房客」搬離，則房客的權益將受到損失。

在房東方面，要確定房客的真實身份（姓名），以便確認將來收取租金或主張契約上權利時的對象，避免張冠李戴，徒生不必要之麻煩。 　

二、 確認約定租賃房屋的使用、收益狀態為何

大部份的人都有沿街找紅色租屋廣告的經驗，通常廣告中有所謂的「吉屋出租」、「雅房出租」或「套房出租」，甚至詳細一點的，尚會表明「傢俱全」、「無炊」或「住家、辦公皆宜」等等，這些都表示房東希望以如何狀態的房屋出租。

想租房屋的人自然可以選擇自己所想要的，但是在真正訂契約時，須就房屋是否僅供住家用或可供營業，房客可否轉租分租、或是否附傢俱等等房屋出租之狀態詳予約定，因為這涉及到房東應交付房客如何狀態之房屋，以及房客於租賃關係消滅時應返還如何狀態之房屋。　

三　關於租金及押租金的約定 :

就租金而言，原則上租金之數額可由房東房客自由約定，但土地法第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10 %為限」；而對房屋租金加以限制，以便保護通常較為弱勢的房屋承租人。

而就押租金部份，在租賃房屋時，除支付租金外，我國民間向有繳納押租金（土地法稱擔保金）之習慣，但土地法第99條規定：「租賃之擔保金不得超過2個月房屋租金總額。已交付之擔保金超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。」土地法就押租金（擔保金）之數額作限制，以保護房客，此在簽訂契約時房東房客都要特別注意。　

此外，押租金依據我國最高法院的見解屬於「要物契約」，亦即彼此押租金契約的成立，除了雙方表示同意外，尚須有金錢之交付。這點在房屋所有權易主時，更凸顯其重要性。因為若發生房屋所有權移轉的情形而新、舊屋主和房客三方未做押租金轉讓事宜時，我國法院傾向於請房客向原屋主要回其押租金，此時，若找不到原房東，而新房東又向房客要求給付押租金時，房客將蒙受押租金的損失。所以，一定要記得三方共同協議押租金歸還的問題，以免遭受損失。

四、房屋之修繕由何人負責

誰要負起房屋修繕責任? 要看契約如何規定。一般而言，如果房東是出租附帶傢具的房子，在自然損壞的情況下，依法原則上是由房東來負責修繕，但房客也有可能簽到不合理版本的定型化契約，房東可把修繕責任推給房客，因此簽約時還是要睜大眼睛。 

依民法第429條規定：「租賃物之修繕，除契約另訂定有習慣外，由出租人負擔」換言之，原則上就租出去的房屋有毀損時，例如屋頂漏水或水管不通等等，房東有義務予以修復，以利房客的使用，但當事人雙方亦得約定，由房客（即承租人）來負責修繕義務，甚至亦可約定何種房屋毀損由房東負責修繕，何種毀損由房客負責修繕，只要訂約時明確約定。

如果遇到需要修繕的情況，一般的程序是，

u      房客先告知房東，並請人來估價，再報價給房東。

u      如果房東置之不理，再發存證信函，要求在什麼時間內回覆，這樣才有法律上憑證。

有些情況是，在租屋前，屋內傢具就已壞掉，因此在簽約前，就應該檢查瓦斯爐、熱水器、洗衣機的使用狀況。如果已經壞掉，在契約書上要註明註明幾年幾月修好，這樣也是保障自己的方法。

一旦發生爭議時，房客可先請人估價後再告知房東，如果房東置之不理，就寄存證信函要求在一定時限內修繕，談判時才有憑據，不會流於口水戰。

五、租賃期限的約定

租賃房屋是否定有期限以及定多長的期限，端視房東房客的自由約定，惟應受民法第449條不得逾20年之限制。此外，依司法實務見解，在不定期限之租賃時，出租人（即房東）如要終止租約，受到土地法第100條之嚴格限制，亦即出租人須有以下情形之一才得終止租約：

1.          出租人欲收回自住或重新建築時

2.          承租人違反民法第443條之規定轉租於人時

3.          承租人積欠租金額，除之擔保金（押租金）抵償外，達2個月以上時

4.          承租人違以房屋供違反法令之使用時

5.          承租人違反租賃契約時

6.          承租人損壞出租人之房屋或附著財物而不為相當之賠償時。

另依民法第422條之規定「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃」，所以出租人（即房東）在訂立契約時要特別留心契約是否要約定期限，如果超過一年，一定要簽訂書面契約，並注意到土地法第100條之特別規定。又依民國88年修正的民法第425條規定，未經公證之不動產租賃契約，其期限未逾5年或未定期限者，不適用「買賣不破租賃」的規定，所以；

u      期限逾一年的租約未以字據訂立者視為不定期租約，受土地法第100條及民法第425的限制。

u      逾五年之租賃契約以字據訂立者，沒有土地法第100條的問題，但仍受民法第425的限制。

以上僅就訂立租屋契約時應注意之處舉其較重要者提供參考，而在具體個案中房東、房客可能有一些特別的約定，例如違約金、合意由某法院管轄，甚至紛爭之解決方式等等，當然如鉅細靡遺地訂明於契約書中，可預先防止紛爭之發生。

*************************************************************************

以下為 第一產物保險股份有限公司 與 行政院新聞局 房屋租賃契約書實例, 以資參考

房 屋 租 賃 契 約 書 實 例

出租人第一產物保險股份有限公司(以下簡稱甲方)

租賃契約當事人

承租人行政院新聞局            (以下簡稱乙方)

為承租房屋事宜，雙方訂立本契約，共資遵守：

一、契約編號:  KL-92110

二、租賃標的物及現狀

甲方願將所有座落於台北忠孝東路一段54號5樓部分(192.32坪)，按現狀租予乙方。

三、租賃期間

    (一)自民國92年08月01日起，至民國93年07月31日止，共計一年。

    (二)乙方如欲在期限屆滿後續租時，應逾期滿前三個月徵得甲方同意，雙方另行簽訂書面租約。如甲方不同意續租或雙方未能達成合意致無法續訂租約時，無論甲方有否於租賃期滿前或屆滿後即時為反對續租之意思表示，乙方應即無條件遷出，並交還租賃物予甲方，不得藉詞拖延，且不適用民法不定期租賃之規定。

四、租金

(一)每月租金為新臺幣(以下同)貳拾玖萬伍仟玖佰捌拾元正(含稅)，每期為一個月，一次給付三個月之租金，於每三個月開始之後五日內給付。

(二)甲方應於每次收取租金前十五日交發票給乙方，供乙方核帳。

五、租賃物之使用

(一) 本租賃物僅供營業使用。

(二) 乙方非經甲方之書面同意，不得將房屋之內外擅加建造，其經甲方同意之建造，不得增加電力之負荷，亦不得違背建築法第七十七條及七十七條之二之規定或損及房屋原結構之安全，並應自行負擔一切費用及負責一切施工安全、清潔、環保責任。

(三) 乙方承租本租賃標的物，應負善良管理人之注意事務，不得違背建築法有關本建築物用途之使用範圍，亦不得作非法營業使用，如因乙方之故意或過失引起火災製房屋毀損或滅失時，乙方縱無重大過失，亦應賠償甲方之損害。

(四) 乙方非經甲方書面同意，不得將租賃房屋之全部或一部份轉租、出借、頂讓或以其他變相方式供他人使用或將租賃權讓與他人。

(五) 乙方於使用租賃房屋時應遵守有關法令及主管機關之命令，並應自行依法向主管機關申請取得營業所須知許可、登記及其他應辦手續，且不得有違背環保、公共安全、消防、安寧、衛生或其他任何法令所禁止之行為，或在租賃房屋中存放危險物、爆炸物、違禁品或其他影響公共安全之物品，如有違背，應由乙方自行負責，如因而造成甲方及第三人之損害時，乙方應負損害賠償責任。

(六) 乙方於使用租賃房屋時，應遵守有關公寓大廈管理條例之規定及大廈之管理規章，如有違背，應由乙方自行負責。

(七) 本租賃標的物不得作為堆棧、倉庫使用。

六、費用負擔

(一) 自簽約日前至乙方返還房屋之日止，因使用租賃標的物所產生之水電費、瓦斯費、管理費、電話費、清潔費、其他因乙方營業而產生支應納稅費，因配合乙方營業時間所增加之管理費，設備使用費及其他相關費用，及其他因乙方之原因而發生之一切房屋維修費用，均由乙方負擔，但房屋稅及地價稅由甲方負擔。乙方應負責確實依法令規定或按主管機關之要求，做好一切公共安全之措施、消防設施及與其營業有關之設施，其一切費用由乙方負擔，如有違誤，致甲方或第三受損或甲方因而受主管機關罰鍰或其他損害時，乙方均應負損害賠償責任，上述設施，除經甲方書面同意外，歸甲方所有，乙方於返還租賃物時，不得自行拆除，亦不得向甲方請求賠償或主張其他請求權。

(二) 乙方同意遵守第一產物保險公司大樓管理辦法之規定，並負擔分攤各項管理費，包括水電、清潔等費用。除屬大樓之固定資產如房屋結構、空調主機換修外，其他室內等設施修繕費用，應由乙方負擔。

七、契約終止

(一) 乙方應一本契約約定之期間交付各其租金支票，並依其兌現該支票；且應依契約之約定使用租賃物、支付費用、稅金；如有延遲或違背，經甲方催告七日以上仍未給付獲改善時，甲方得終止本契約。

(二) 因前項情形終止租約時，乙方應給付甲方三個月份之租金作為處罰性違約金，甲方同意於乙方支付上述違約金、積欠租金、結清一切稅費，並依約返還租賃房屋時，將其餘已付未屆期之租金支票退還乙方。甲方並得就乙方未付之款項向法院聲請支付命令或起訴請求，乙方不得聲明異議。

(三) 乙方如因政府組織、政策變更或預算未獲通過，得通知甲方終止契約。

八、返還租賃物

(一)乙方於契約屆滿或租約終止同時，應將其營業登記辦理註銷或遷出登記，並將其租賃標的物內作一切造作除去騰空及拆除招牌，及將租賃房屋回復至可正常使用之狀態後返還甲方；但甲方亦得依其自己之斟酌，請求乙方就租賃物之全部或部分(乙方自己所有之動產不含在內)依當時之現狀返還甲方。

(二)乙方返還租賃物時，如有任何遺留之物，均視為已授權甲方全權代為處理或拆除、丟棄，期因而所產生之費用由乙方負擔；乙方未經甲方之同意逕行遷出時，亦同。

九、違約處罰

乙方應於租約屆滿或契約終止時，將租賃房屋騰空依約返還甲方，若逾期，每逾一日，乙方應按日租金之二倍計付處罰性違約金予甲方。但違約金之給付，不影響甲方之損害賠償請求權。

十、文書送達

本契約之任何一方如須向他方為送達時，應以書面向本契約所載地址送達，地址如有變更，應即以書面通知他方，否則以第一次投遞日期為送達日期。

十一、本契約未盡事宜，悉依有關頻事法律及誠信原則解決之。

十二、本契約一式二份，由雙方當事人各持乙份為憑。

立租賃契約當事人

甲    方：第一產物保險股份有限公司

負責 人：李 正 漢

地    址：台北市忠孝東路一段54號11樓

統一編號：03359109

乙    方：行政院新聞局

授權代理人：總務室徐主任孝利

地    址：台北市天津街2號

中       華       民       國    九 十 二    年   七  月 三  十  日

*************************************************************************

以下為 房屋委託租賃契約書, 以資參考 :

                   房屋委託租賃契約書

契約審閱權：

本契約於中華民國　　年　　月　　日 經委託人攜回審閱。 （審閱期間至少為3日以上）

簽約日： 　  　年　  　月     　日

受託人　　　　　　　　　　　　　　　

接受委託人　　　　　　　         之委託

仲介出租下列房屋，經雙方同意訂定本契約條款如下，資以共同遵守：

委託租賃標的租賃範圍及標的現況 :

房屋標示：

車位：

地上（面、下）□ 坡道式 □ 升降式 第　　  層

地上（面、下）□ 平面式 □ 機械式停車位第　　層

編號第　　號車位。

使用範圍：

（一）房屋 □全部 □　　樓 □房間　　間 □第　　　室。

創作者介紹

kkk9828697

Jack法拍屋投資知識部落格