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何謂「預售屋」及「成屋或中古屋」：

u      預售屋之意義：指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物，即指建商與買主簽訂契約，由建商提供材料並負責建築，買方依契約支付價金，其性質屬於承攬與買賣之混合契約。

u      成屋之意義：指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物。

預售屋及中古屋雖然各有優缺點，一般人也常因預售屋輕鬆的付款方式，而忽略了它的高單價，但大體上來說，預售屋適合現階段自備款不足，但每個月固定收入較高的購屋族群，而且不失為一個可提早滿足有殼夢想的購屋方式；反之中古屋則適合自備款較寬裕，購屋資金充足，短期必須進住的購屋者。

就購屋風險的高低，預售屋看不見、摸不著，是否可如期完工交屋及實際交屋後與當初業者的廣告宣傳的落差，都是消費者無從掌控的，故而購屋的安全性其實正是預售屋最大的風險所在，而相較於看不見、摸不的著預售屋，中古屋的風險則顯得容易掌控得多，不過中古屋也會有設備老舊或漏水的瑕疵，但因這些瑕疵多是可預先察覺，是故亦可事先協調出因應之道。

中古屋與預售屋之差異：

買預售屋必讀：

目前房屋預售制度之交易特性，消費者於簽訂買賣契約書時，就所購房屋事先可取得之資訊相當有限，消費者完全依憑廣告或買賣契約書以認識所購建物之環境、外觀、隔局、配置及建材設備等，並據為是否交易之參考，復以預售屋較其他消費性商品，有「價值較高」、「不易流通」等特性，致消費者與建築投資業者間，常因雙方就給付內容之認知與期待不同而產生爭執，行政院公平交易委員會故有 公平交易法對預售屋銷售行為之規範說明來規範。

購屋前：

實地察看，以便對於方位、交通、地勢、週遭環境做全盤瞭解。如出入動線，路面舖設路燈、排水溝，有無淹水紀錄，其他如學校、市場、郵局、公園、水電瓦斯等是否完善。遠離有不良風俗地方。 確實謹慎的產權調查：預售屋應查明都市計畫的狀況和建築執照登記的內容，若預售屋就必須向相關地政事務所申領「登記簿謄本」和「建物平面圖」，藉以瞭解面積登載及持有情形，有無設定他項權利，從平面圖上可知房屋的實際面積及有無增建、改建、甚至擅自加蓋的違建等情形。查明有無請領建築執照：建照是證明建築物合法性的基本證件。另外該執照是否在有效期限內或房屋是否按執照所定規劃內容和期限施工。如果是新成屋則須注意是否已領有使用執照，供電、供水及照明設備是否合乎要求。 信譽可靠的建商大致不會太差：所以對於建設公司的信譽、業績，甚至於售後服務……等，最易查證，建管處或建商公會亦是洽詢的對象。

買預售屋應注意事項：

u      慎選建商：最好選擇商譽良好、推案經驗豐富之建商，造成未來投訴無門。根據過去的經驗，並非推案規模大的建商就保證不出事。注意「一案建商」，也就是僅推一案公司就解散的建商，這類建商由於缺乏市場口碑，消費者在評估這類建商推出的預售案時，應列在高風險的類別。一案建商打帶跑 購屋停看聽：一建商產品因廣告不實、契約審閱問題，目前已遭公平會連罰十次，但這家建商公司換過4次名字，凸顯不動產市場裡打帶跑的「一案建商」問題。雖然「一案建商」所推的案子中，不乏低價、地段、產品都誘人的例子，但也有不少「一案建商」蓋到一半倒閉、或是售後服務找嘸人。消費者若要自保，購屋時一定要謹慎。目前預售屋市場，有半數以上是「一案建商」，就是只推一案公司就解散的建商。這類建商由於缺乏市場口碑，消費者在評估這類建商推出的預售案，應列為高風險的類別，除非產品、地段特殊，起造人信譽良好，否則還是少碰為妙。一案建商最容易出現在景氣好轉的期間，由於打帶跑的心態，造成市場亂象不斷，若有購屋糾紛，消費者較缺乏保障。出問題興訟未必有用，現今法令規定，只要100萬元資本額即可成立建設公司，門檻這麼低，以致一案公司越來越多。一案公司因為建案銷售完後就結束業務，對於消費者而言，房屋品質及售後服務都沒有保障，即使找到建設公司打官司，最多也是以申請的資本額範圍來賠償。所以業者建議，民眾在購屋前，應該多打聽，最好找有品牌的建設公司，以免發生糾紛。根據政大地政系研究統計，民國81年到91年間，共有5290家建商推案，其中有3773家建商是一案建商，比率超過七成。有些知名的建設公司利用子公司推案，再用母公司來造勢，購屋人應該問問銷售單位「為什麼不用母公司推案？」，因為子公司沒有母公司的包袱，品質往往難以保證，尤其是預售屋，除非建商有賺錢，否則「一案建商」很難保證一定蓋得好，不像知名的穩健型建商，蓋不好會賠上商譽，比較不敢亂來。一案建商不能一竿子打死，有部分建設公司是因為節稅的考量，才會成立子公司。「一案建商」因為知名度低，往往會祭出低價策略，研究發現，穩健型建商在產品訂價上，每坪價格會比一般建商高出約6.79% ；而一案建商的產品訂價又比一般建商每坪價格約低5.56%。許多一案建商留下的爛攤子大致分為兩種，一是蓋到一半，人就不見了，這涉及債務的追討，要打官司解決；另外一種是售後服務人間蒸發，比如某些以休閒俱樂部為號召建案，推案時說要把地下一樓規劃成游泳池、網球場，結果蓋好之後，因為建商沒了，無人管理、無人承接，最後全部用來養蚊子，這是住戶進住以後發生的管理問題，涉及到建商的管理基金是否順利移轉到管委會的問題。

u      打聽建商評價：想下訂建議，消費者購屋除了要找有品牌、有信譽的公司外.兩個問題一定要問清楚：(一).簽訂履約保證：建商除在買賣契約上要載明付款型態外，決定購買預售屋的民眾，也要了解建商是否與銀行訂定履約保證條款，所謂履約保證，就是把買方付的錢，放在銀行專戶裡，建商必須等到房屋完工才能拿到錢。此外，消費者也要掌握建商是否將土地交給建築經理公司或金融機構進行信託，避免建商在建屋時把土地再次進行抵押貸款，進行財務槓桿操作。(二).打聽建商評價打聽建商信譽，上網查詢建商的評價，不失為有效的管道之一。此外，營建署有一套建築業評定標準，建商可申請「建築識別標誌」，只要沒有違反公平交易法、消保法、公司負責人無積欠稅款、無涉及訴訟，就能取得營建署頒發的識別標誌，某種程度評定建商的水準。

u      房價是否合理：一般而言，同樣地段同樣的產品型態，預售屋或新成屋的價格，通常都會比中古屋高個1.5-2.5成左右，如加計停車位面積，共同使用部份面積後平均單價與總價是否合理，總之總體購屋成本高過中古屋的因案，必須審慎進行評估。購買預售屋及新成屋時，銷售業者堅持價格，常讓購屋族擔心是否買貴房子。建議購屋族除了自己喜歡的個案外，多找幾個鄰近個案訪價。一般個案均會設定競爭個案，最好的方式是找出該案在區域中所設定的競爭個案，親自到該案去探尋業者願意成交的底價，並且以競爭個案的最低價格，作為與偏好個案的議價依據。

u      工期以日曆天計算：建商常因銷售不良、資金緊縮或其他原因，遲不開工或時建時停。簽約時除應明載開工日期外，亦應明確約定「完工並取得使用執照」日期，亦即以「日曆天」為基準，而不再以「工作天」為依據，期以根絕時間之不確定性所衍生之糾紛。

u      了解預售屋之使用分區：買方欲瞭解預售屋所在地之內容，首應瞭解其使用分區，至各縣市政府工務局申請分區使用說明書。由建造執照之「使用分區」欄，即可了解所購買房屋正確之坐落位置；此外，亦可根據契約所載土地之「地號」，先至地政事務所申請地籍圖後，再憑之至鄉鎮區公所申請「土地使用分區證明」，以免購買到工業區住宅或其他不合使用分區規定之建物。

u      應有建造執照：簽約之前，應先查明該工地是否領有建造執照，建照是證明建築物合法性的基本證件，是以私人名義或公司名義建造，建築用途與與廣告標示是否相符，如果是新成屋則須注意是否已領有使用執照：依公寓大廈管理條例之規定，公寓大廈之起造人或建築業者，非經領得建造執照不得銷售。建照是否逾期或即將逾期而仍未動工, 其次，亦應注意起造人與簽約當事人是否一致, 其是否有權出售, 而更重要的是，應附上建造執照影本，並加蓋騎縫章。

u      注意契約內容：如坪數面積短少、稅費問題、施工品質問題、停車位問題、完工期限的糾紛、公共設施使用等。必要時，亦可請律師協助審閱內容，以保障權益。

u      收集保留所有預售廣告：因賣方必須保證廣告之真實，且廣告將成為契約之一部份。接待中心外圍看板愈高，愈要留意。一般預售工地外圍看板高度應不會超過兩層樓，若太高或太長，背後可能有礙眼景觀，應特別留心。老手的做法，會是先觀察工地四周環境，尤其是擋住民眾視線的大型看板背後，是否隱藏見不得人的玩意兒。查一下附近是否有工廠、違建物、寺廟、神壇、電塔、墳墓、變電所、低窪地、高架道路、瓦斯槽、鐵道噪音、危險山壁，聲色場所，甚至附近晚間的生活環境型態等，都可能影響居家品質。另在簽約買屋後，應經常前往工地了解施工狀況，或要求建商提供施工各階段的實景照片等，更利於督促業者細心施工，降低日後交屋時不必要糾紛。

u      妥慎保管預售契約及相關單據：預售契約可自行保留，毋須交回給建商。各項繳費單據亦應留存，以免爾後遭逢糾紛時無法舉證。

u      下訂金前可審閱契約書：依消費者保護法施行細則第11條之規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有3日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；而內政部於85年2月所公布的預售屋買賣契約書範本，亦訂有5天以上之審閱期。因此，簽訂契約之前應預留審閱期，並確實了解契約條文內容，如有疑問，不妨先請教律師、代書或房地產專家之後再行簽約。簽訂買賣契約前，可以向建商或仲介行使買賣契約的審閱權，那麼在下訂金之前呢, 答案是：也可以。日前曾有某建商表明，如果消費者不給訂金，就不能看買賣契約書，但事後經公平會決議，該建商的行為違反公平法，故消費者在下訂前，尤其是在看預售屋時，可向建商索取契約書影本，審閱無誤後才下訂。

u      公共設施內容, 完工日應載明：有些規劃有游泳池、網球場等公設項目之工地，除應明確記載公設項目與每一設施之位置與面積外，更應明載完工日期，以免分期推出之大工地，公共設施之完工遙遙無期。騎樓、頂樓使用權界定，中庭設施，地下室設施的使用都應特別注意，否則高級住宅都可能變成您無法想像的「商業區」。

u      付 款：預售屋的付款流程可分為三個階段：訂金、簽約、開工，訂金及簽約款約為房價的一成左右，此外，所謂的開工款是指工程期付款，工程期付款會因建商所擬訂付款的方式不同而有差異，基本上，建商會運用彈性付款或工程零付款…等價格策略來吸引購屋人，但注意不論付款方式多有彈性、付款程序如何變通，總價款是不會改變的，除「定、簽、開」15%之外，正常之工程期款為15%，其餘為貸款70%，如遇有「工程零付款」時，則應注意其究為「地下室工程完成」、「結構體完成」、「領取使用執照」、「交屋」之前不必再繳工程期款，以免為其廣告噱頭所矇騙。另付款或貸款時需注意：

看屋階段慎付「小定」、「大定」、「簽約金」：

²      看屋階段必須支付的價款，包括「小定」及「大定」兩種，小定的作用在一定時間內保留優先補足定金的權利，大定則是正式定金。依據民法規定：在付定金後，總計有3種效力：1.買方違約，定金將被沒收；2.賣方違約，則應加倍返還；3.契約履行，則作為價金之一部，這是定金的一般處理原則。看屋時無論是「小定」或「大定」，繳納時，我們都必須要求賣方出具正式的「定金收據」，對前述第2、3兩項若有變更，則應經過買方同意。至於第1項則攸關買方的責任，看屋付定前，則應確認收據上有無「無條件退還」的相關條款，以明瞭本身的法律地位。 

²      簽約階段緩付「簽約金」保留優勢 預售屋簽約階段，有「簽約金」問題，金額從總價0%到5%都有，金額多少通常與房屋搶手度有關，越搶手應繳簽約金的比例越高。若對建商有額外的需求，簽約金最好在賣方答應所有契約條款，再行交付，比較可以保留談判優勢。  

廣告超低利貸款：可能情況如下

²      少部分成數為公司低利貸款，其他成數仍適用一般利率。

²      僅提供第一年低利貸款，之後即適用一般利率。(要求建商將貸款金額、年限、利率均於合約中註明)。

²      建商已將利息損失灌入房價內。(最好和同區域房屋價格比較，試算房價是否偏高)

u        合約載明高額房貸細節：為趕上政府優惠利率房貸，並加速去化餘屋，推出高額房貸的建商愈來愈多，一般來說，以可貸8~9成高額貸款為訴求的個案最多，部分建商更推出95%、100%貸款。由於銀行提供房貸成數通常僅有7成，其他不足成數則由建商協助辦理個人信用貸款，或建商提供1~3年「公司貸」，購屋時應先了解高額貸款細節，並於合約中明定無法貸足的補救及付款方式，以免屆時無力繳款。

u        注意房貸綁約年限：辦理房貸的時候，要注意房貸的綁約年限。一般來說，銀行或壽險公司為了收取房貸利息，通常都不希望貸款者提早還款，房貸合約都會規定在一定期限內不得全數繳清。如果貸款者想在綁約期間內全數繳清，就得注意要繳多少違約金，最好先計算一下繳違約金與繳利息哪一種選擇划算，千萬不要草率做決定，以免荷包失血。

u        選熟悉銀行辦貸款：現場銷售人員為了催促消費者下定，往往過度誇大可以為消費者爭取到高額度的貸款，甚至在所謂的「工程期付」上動手腳，僅以前面2、3年寬限期支付的利息款項為號召，企圖減輕消費者所應認知到的房貸壓力。所以買新房子，尤其是買預售屋，最好是選擇向自己熟悉的銀行辦理貸款，或至少在踏進接待中心前，先向銀行詢問相關知識。

u        對保時確認貸款條件：購買新成屋或預售屋時，建商都會在交屋前統一辦理房貸對保，消費者在對保的同時，一定要先問清楚房屋貸款的利率、彈性還款期限、貸款年限及違約金的相關規定，切勿糊裡糊塗就完成對保，然後卻不曉得房貸的權利義務內容。尤其是建商私下承諾的貸款條件，更要在銀行對保時當面確認，以免到時候發現額度不足或利率不對。

u        現金不夠請建商協助增貸：想買房子卻發現現金不足，千萬不要去申請信用貸款或勉強標會，最好的方式還是跟建商明講，請其協助申請高額度的房屋貸款。目前房貸市場競爭相當激烈，銀行業者除了提供低利率外，也會提高房屋價值，建商為了順利售屋，當然會盡力協助購屋人解決房貸問題，如果真的需要高額房貸，只要請建商協助申貸，就算想貸到100%也不是問題。

高額房貸：

²       7成為20年銀行房貸，另外1~2成則為3~5年公司貸款。(確認是否全數為20年銀行房貸？利率為多少？並於合約書註明)

²       7成為20年銀行房貸，另外1~2成則為消費性貸款。(最好試算交屋後3~5年內的貸款負擔是否過重)

²      首購族最好準備3到4成的頭期款，儘管目前房貸利率處於低檔水準，但購屋民眾應該要將長期的平均房貸利率，設定約在5- 6％，避免日後因利率上揚，導致房貸支出過於沉重，至於建商通常都會向首購族宣稱，可透過管道向銀行貸到房價8成的貸款金額，就財務規畫的角度而言並不理想。

工程期０付款：(意義為除自備款外，購屋者通常需按工程期分期繳納工程款。)

²      該產品可能為餘屋而非預售屋。(最好確認每期付款金額及時間)。

²      交屋時須一次繳清3成自備款。(最好試算每月負擔是否過重)。

另從產權移轉到交屋期間的貸款利息由誰負擔, 也應說明。

工程階段應避免按工程進度繳納「工程款」：

²      房屋開工時，賣方通常會將開工的事實通知買方，同時要求繳交一筆開工款，金額同樣不會超過總價的5%以上，甚至可以免繳，一切依房屋買賣契約規定。在工程進行期間，則有所謂「工程期款」的問題。目前不少預售案標榜「工程零付款」或「結構工程零付款」，前者是指「通知交屋前」完全不用付款，後者則通常會在「房屋上樑」後，即恢復繳款，這是必須確定的一點。

²      除非閒置資金充裕，工程期款的繳納最好採「按月」方式，盡量避免按工程進度，以免建商為求加速入帳趕工，造成密集繳款，使生活出現左支右黜的窘境。  

u      保固期間：應明訂主結構體保固期限為15年，以與民法第125條請求權時效之精神相吻合，至於非主結構體如門窗、玻璃等，一般則訂有1至3年之期限。

u      地下停車位登記方式：地下室是共有或私人持有，地下幾層及其用途，車位坪數有否灌入房屋坪數中，停車位產權登記方式 (法定, 增設, 獎勵等), 式樣, 停車格大小, 所在地下室樓層位置, 換算建坪單價, 或每車位總價格, 均需特別留意, 車位購買在契上言明屬性及規格, 購買車位應言明屬法定、自行增設或獎勵停車位，車位規格的長、寬、高及可停車輛規格、附平面圖、註明車位編號。機械式停車位的保養、維修，停車位規劃不良致停車困難等，亦應於購買時多加留意。

u      建物構造與樓層：建物構造直接影響建造成本、建物安全與使用年限，因此應予明載。在上一波景氣階段，曾有30層以上之超高大樓仍採RC結構而非SRC者，其是否合理或耐震實用，頗值得探討。此外對於地上及地下之層數均應詳細記載，以防建商擅自變更設計，甚或增加公設比而影響自身權益。房子的隔間、配置、窗戶開口、天花板高度，甚至屋樑的走向與配置，也要查詢清楚。

u      創意空間、樓中樓：挑高夾層，挑高部份有否計入所有權面積。單價有無較高。施工費是否另計，還是免費代為施工。

u      注意建商所使用之材料：鋼筋有無未受輻射污染之證明，是否使用海砂。通常預售買賣契約書，多會於建材一項特別加註「....或同等級品之建材」，所以如電梯、廚具、地磚、衛浴設備等，於交屋時如果發現品牌差異過大，或故障率過高，甚至於規格不符等現象

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