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房東房屋出租如何節稅：

國人傳統觀念有土斯有財，許多人會利用房地產投資來創造財富，一般擁有多屋民眾的所得來源之一便是租金收入，當然到年終申報所得稅時，也免不了要繳稅。

租賃所得申報的方式有2種：

身為房東一族的納稅義務人，在申報房屋租賃所得的時候，可以選擇依照財政部公告的計算方式，也可以逐項舉證損耗及費用。至於租屋的押金部分，則按年息1.8%的利率計算收入。說明如下：

u      租金收入依財政部標準申報：每年財政部會公佈台北市、高雄市及台灣省 "當地房屋及土地一般租金標準"，民眾可以先計算出租金收入，以全年實收租金的57% ( 43%為必要成本及費用 ) 就餘額申報租賃所得即可。

u      實際租金收入省稅申報採列舉方式：採實際租金收入申報，可以將成本及必要費用以列舉的方式，自實際租金收入中扣除，來計算實際租賃所得列舉扣除房租成本費用之項目有：

以上2種租賃所得申報方式，民眾可以先行計算後，比較何者對自身較為省稅，再決定以何種方式申報。除了在申報方式上做比較外，還有一些節稅的注意事項。記得要妥善保管相關舉證用憑證，提高可供扣除費用金額。

93年度財產租賃必要損耗及費用標準：

u      固定資產：必要損耗及費用減除43%；但僅出租土地之收入，只得減除該土地當年度繳納之地價稅。

u      農地：出租人負擔水費者減除36%；不負擔水費者減除3%。

u      林地：出租人負擔造林費用或生產費用者減除35%；不負擔造林費用者，其租金收入額悉數作為租賃所得額。　

善用購屋貸款利息30萬元：

房屋在購得時即有出租之打算，將購屋款項 90% 以貸款支付，不但可以保留自有資金運用能力，貸款利息也可以作為租金成本來扣除，可謂一舉雙贏的方法，但房屋修繕的貸款利息或理財行為房屋貸款的利息是不可以當作費用及成本來扣除的。

將不動產公司化的策略：

若民眾主要收入來源為租金收入，建議將不動產以公司名義持有，因為公司營業所得稅稅率 (25%) ＜ 個人所得稅稅率 (40%)，且公司的營業費用及成本均可降低所得，也是一種節稅的方式。

出租財產收押金也須繳納營業稅

營業人出租財產時，除了應該依照每期收取的租金開立發票報繳營業稅外，如果出租人於訂約時另外收取押金，也必須依法計算押金利息，並開立發票報繳營業稅。根據營業稅法的規定，出租財產所收取的押金，應該按月計算銷售額，也就是押金的利息。營業人出租財產所收取的押金，應於每月底計算銷售額所適用的五％徵收率，開立統一發票給承租人。如果營業人申請主管機關核准後，將出租財產所收取的押金改為按年計算銷售額，則必須於該年的首月，計算全年的銷售額，並開立發票報繳營業稅。除了銀行業、保險業、信託投資業、證券業、票券業等依稅法規定，免開立統一發票之外，一般企業應計算押金利息，確實開立統一發票，並報繳營業稅，以免受罰。

房屋無償出借他人不一定能免稅：

房屋免費借給朋友使用，未收取租金，卻不一定能免除租賃所得。租用者如果利用房屋作為營業或業務場所，即使是免費出租，也不能免除租賃所得。房屋無償出借他人使用，雙方必須訂定無償借用契約，且需雙方當事人以外的兩名人證，證實房子確是無償借用，並到法院辦理公證才算合格。

同時，無償出借的房子，借用者只能作為自用住宅，才能免設算租賃所得。否則如果借屋者用房子來作為營業場所，或作為醫師、律師的執行業務場所，則即使原屋主沒有收取租金，國稅局仍會參照當地的租金情況，對房屋所有權人設算租賃所得。

只有房屋無償租借給直系親屬使用，或無償供本人、配偶、直系親屬設立獨資商號或個人執行業務場所，依規定是可以免提示無償借用證明，也不會被設算租賃所得。因此，如有房屋免費借給親友居住，應特別注意以上規定，以免多繳稅，得不償失。

　房屋無償借給他人當作住家使用時，雙方當事人必須訂立無償借用的契約，且該份契約必須經當事人以外的兩個人證明，以確定為無償借用，還要再經過法院公證，才可免申報租金收入，否則應按當地一般租金情況，計算租賃收入，申報綜合所得稅。

案例有某甲將房屋無償借給親妹妹使用後，被核定租賃所得，補繳所得稅。依民法親屬篇規定，妹妹屬於旁系親屬，而非直系親屬，所以王先生仍應依當地一般租金情況，計算租金收入，併入個人所得總額申報課稅。

房屋無償出借他人應符合三條件，不會被設算租賃所得？

房屋無償出借給他人，須符合以下條件才不會被課徵租賃所得：

u      借住的人只能作自用住宅，萬一借住人拿借住的房屋作營利事業的營業場所，或作為醫師、律師等執行業務者的業務場所，即使原屋主沒有收取租金，國稅局仍會參照當地一般租金情況，對房屋所有權人設算租賃所得。

u      雙方要訂立無償借用契約。

u      訂定無償借用契約後，要有雙方當事人以外之2人證明確係無償借用，並到法院辦理公證。

但也有例外的情形，如果房屋是無償借給直系親屬居住或無償供本人、配偶、直系親屬設立獨資商號或個人執行業務場所，依規定是可以免提示無償借用證明，也不會被設算租賃所得。如有房屋免費借給親友居住，應特別注意以上規定，以免多繳稅，得不償失。

房屋若無償借人住家用，可以免申報租賃所得：

u      房屋無償借他人使用，若確屬無償且不是營業或執行業務使用，就可以免申報租金收入。所謂 "他人" 指的是本人、配偶及受扶養人以外的直系親屬以外的個人或法人而言。但將房屋借與他人供營業或執行業務使用，雖是無償，仍應按照當地一般租金情況，計算租賃收入。

u      避免無出租之實卻被認為有租金收入的情形發生：納稅義務人若將房屋無償借給配偶或直系親屬以外之親朋好友做生意或執行業務之事務所使用，不論實際上有無收取租金，都要申報租賃所得。若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用，而且已由雙方當事人以外的2人證明及法院公證，證明確實是無條件提供使用，就可以不用設算租金。

好心將房子無償借給別人使用，是一種慷慨。但是同時也要注意必須符合所得稅法的一定條件，以免好心之餘還要繳稅，多划不來。無償將房子借給他人使用的例子很多，不同情況，牽涉繳稅與否的情形也不一樣。依所得稅法第14條第5類第4款規定：將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。

因此首先必須先弄清楚，「他人」是指誰，依所得稅法規定，「他人」是指本人、配偶、直系親屬以外之個人或法人而言。因此，如果上述親屬以外的人設籍或使用房屋的話，房屋所有權人就必須於課征年度內提出切結書，同時要經過法院公證，證明確實沒有收取租金、補助金或代償債務等情形，才能不必申報租賃所得。否則即使是借用性質仍有可能被懷疑有收取租金，必須繳納所得稅。

由此可知，只要房屋是借給自己人使用，就沒有申報租賃所得的困擾。例如，無償將自有房屋借給子媳，作為獨資事業的辦公室，不屬於稅法規定的「無償借予他人作為營業使用」的範圍，因為並非他人，無論房屋是否作為自用住宅，可以不必申報租賃所得。

但是，假使是借給非直系親屬使用的話，就有繳稅的問題了。例如，以往即曾經發生民眾的配偶將房屋借給弟妹使用，未申報租賃所得，又未提出經法院公證的無償借用證明，所以遭國稅局依法課以房屋租賃所得。

依此，所謂無償使用，乃指在無取得任何租金或報酬的情況下，將房屋借給別人使用。如果沒有取得租金，但是借方答應代替出借方償還債務的話，仍屬於有償性質，還是要以代替償還債務的總額，作為租賃所得，計課所得稅。

舉例來說，林志玲 將房屋借給 蕭薔 使用，證明不收取租金，但是言明 蕭薔要代繳地價稅及房屋稅，地價稅及房屋稅的總和，就應算是租金。林志玲在申報所得稅時，就必須將地價稅 和 房屋稅 的總和，列報租賃所得。

再舉例，甲先生將房屋借給乙小姐使用四年，但是雙方講明不收取租金，但甲先生先前向乙小姐借的100萬就不必償還。此時100萬即應算是租賃所得，甲先生必須依4年平均分配100萬，即每年25萬，在申報綜合所得稅時，計入租賃所得。

另外尚須注意一點，借用房屋給別人作為營業使用的話，無論是否取得無償借用證明，都要申報租賃所得。因為，現實生活中很少有人願意將房子借給別人做生意，卻不收取租金的例子。因此，即使提出無償證明，國稅局仍然不能接受。這是民眾想當好心的借屋人時，必須多加留意的地方。

2人公證 房屋無償借住免稅

高雄市國稅局表示，房屋無償借給與他人當做住家，可以免稅，但必須請兩位證人做證，並經過法院公證後才算生效。另外，如果該房屋是作營業使用，即使沒有收取租金，仍要按當地租金行情申報綜所稅。

稅法明列，房屋無償借與他人作營業使用，或給醫師、會計師等執行業務者使用或住家用，有不同之課稅規定。其中，將房屋借給他人供營業或執行業務使用，雖然是無償借用，仍然要按照當地一般租金情況，計算租賃收入，申報綜合所得稅。

若是將房屋無償借給不是營業或執行業務的個人作為住家使用，則要提出雙方當事人訂立的無償借用契約，且該份契約必須經過雙方當事人以外的兩個人，證明確實是無償借用，並且要經過法院公證才算生效。否則應該按當地一般租金情況，計算租賃收入，申報綜合所得稅。

日前有民眾將房屋借給妹妹使用，雖然沒有收取租金，但依民法親屬篇，妹妹是屬旁系親屬而非直系親屬，所以該民眾仍應依當地一般租金情況，計算租金收入，併入個人所得總額一併申報課稅。

因此，該民眾將房屋借給妹妹當住家使用時，應該要訂立無償借用契約，兩個證人證明且經法院公證後，才可免核定租金收入。

彈性運用押金孳息所得的申報規定：

所得稅法第14條規定，財產出租有收取押金或任何款項類似押金的話，或以財產出典而取得典價，都要把這筆款項按郵政儲金匯業局一年期定期存款利率，計算租賃收入。但是如能證明這項租金或典價的用途，並且已經把運用所產生的所得申報的話，就不必申報租賃所得。因此納稅義務人如果把出租房屋的押金，或是財產出典的典價，存到銀行所孳生之利息，可選擇以這些利息列為租賃所得申報，可以減掉租賃所得的必要費用。或是這些利息如果能確實證明是押金或典價存放銀行所產生的，並且已經申報了利息所得，則可以列入儲蓄投資特別扣除額扣除，不用再計算租賃所得。

納稅人漏報租賃所得須補稅並處罰

納稅義務人將房屋出租給營利事業或是個人使用，納稅人在結算綜合所得稅申報時，必須列報租金收入。納稅人如發生漏稅情事，就必須補稅並接受處罰。另外，承租的營利事業也有依法辦理扣繳的義務，如果承租者未辦理扣繳，也可以因為違反扣繳義務而被處罰。營利事業向個人承租房屋於給付租金時，應依法辦理租賃所得扣繳，並於次年2月10日前將扣繳憑單交給出租人供申報綜合所得稅。

房客租屋也可以節稅：

在外租屋或是住宿學校的租屋族，則可以享有一年最高12萬元的租金支出列舉扣除額，只要承租的房子為自住而非營業用途，並附上租屋契約、租金付款證明及切結書即可。但是如果已經申報有購屋借款利息的話，則不可再扣除房屋租金支出。綜合所得稅結算申報，房屋租金支出已列入扣除額的列舉扣除額項目中。

申報房屋租金支出適用範圍：

u      本人、配偶或受扶養直系親屬於中華民國境內租屋

u      供自住且非供營業或執行業務使用

扣除額相關規定：

u      每一申報戶每年扣除數額可以在12萬元的限額內列報減除。

u      該項扣除額僅能與自用住宅購屋借款利息選擇較有利之一項申報列舉扣除所得額；也就是說納稅義務人如果同時有合乎規定之購屋借款利息與房屋租金支出時，應自行計算二者可扣除之金額，以較大者申報扣除。

申報房屋租金支出需檢附證明文件：（財政部90年1月9日台財稅第0900450099號函規定）

u      承租房屋及支付租金證明文件：租賃契約書及付款證明影本（例如：出租人簽收之收據、自動櫃員機轉帳交易明細表或匯款證明）。

u      租屋供自住的證明文件：納稅義務人本人、配偶或受扶養直系親屬中實際居住承租地址之一人，於課稅年度在該地址辦竣戶籍登記之證明，或檢具納稅義務人載明承租之房屋於課稅年度內係供自住且非供營業或執行業務使用之切結書等資料。

u      申報房租支出須填房東資料：財政部增訂申報房屋租金支出的房客，需填報房東的身分證字號、姓名等相關資料，此舉將有利稅捐機關對未申報租金收入的房東查稅。綜合所得稅結算申報將在5月展開，新的所得稅申報書，與上年度不同之處，今年將要使用的新申報書，特別在房屋租金支出部分，要求填報租金支出的房客，必須填寫包括：出租人姓名、身分證統一編號、承租房屋坐落地址與房屋稅籍編號。上述增訂在申報書上的房屋租金支出表格上的資料，房客都可以在房屋租賃契約上找到。列租金支出有關出租人（房東）相關身分資料，目的只在確立課稅資料的完整性。但在申報書上要求房客要填報房東的身分資料，卻有可能引來房東的反感。投機一點的房東，甚至可能會要脅房客不准填報租金支出，否則就以調高房租、不再續約等手段反制，對房客未必有利。

u      每年綜合所得稅結算申報於5月1日展開，如有符合前述房屋租金支出之條件可列報扣除的無殼蝸牛，平日便可搜集付款憑證等相關資料，以備申報年度綜合所得稅時檢附文件聰明節稅。

如何申報所得稅租金支出實例：

連戰與方瑀是一對奮鬥的年輕夫妻，在一品大廈租了一戶房子為生活努力打拚，雖然所得不多，但還是覺得生活過的很美滿；最近又到了報稅季節，方瑀聽同事說，租屋也可以列舉扣除12萬的支出，於是趕快跟連戰找房東商量，可是卻被拒絕了，方瑀覺得很奇怪，就再請教在國稅局工作的表姊是怎麼回事，結果他們發現，原來想省錢前，還需先確認以下幾點：

如何選擇租金扣除方式：

一般來說，納稅人在報稅時，可以選兩種扣除方式，一是「標準扣除額」，二是「列舉扣除額」。標準扣除額較簡單，可採單身或夫妻合併申報，單身可扣額４萬４０００元，夫妻合併申報則可扣６萬７０００元；列舉扣除額則是將保險費、捐贈、醫藥費等列舉扣除，根據稅法規定，每年還有最高12萬上限的租屋支出可以申報扣抵。至於要採那種扣除法呢？建議您，可以上國稅局相關網站或以二維報稅軟體(可向有關單位索取)試算一下，那種對你有利就選那個扣除方法嚕！

申報租金「列舉扣除」應具備的資格：

若你確定要採用「列舉扣除額」的方式申報，則需符合下列條件：

u      設籍於該租屋處，且有自住事實

u      該房屋須為自住，不能租來當店面做為營業用

u      租屋者須為納稅本人、配偶或受扶養直系親屬，且必須有居住行為者

u      不能同時申報購屋借款利息支出，也就是說若租屋者名下正在貸款買房子，就不適再列舉扣除租金支出了

u      租屋者所扶養的子女居住於學校宿舍，即使名下已有房子或不符合其他申報租金列舉扣除的資格，但只要扶養子女未滿20歲，或年滿20歲且符合在校就學(正式學籍)者，只要提供住宿費用收據，亦可申報租金列舉扣除。

申報租金「列舉扣除」之必備文件

u      租賃契約書正本

u      房租付款證明影本（須載明租金金額）

u      房客設籍於租屋處的證明文件

事前溝通很重要：

雖然列舉租金支出扣除是政府對無殼蝸牛的一番美意，但對房東來說，因為房客設籍後，房東的收入增加，反而需提高自身報稅金額，而且若有打算在未來一年內出售房屋，也無法享受屬於自用住宅的優惠，賣屋成本中的地價稅及房屋稅的支出也會提高，所以極大部分的房東較不願配合房客設籍租屋處或提供相關付款證明文件。

當然，房東這樣的「避稅」方式國稅局是不會通融的，若被抓到則會被罰款，因此為避免事後產生糾紛，房客最好在簽約前就先到法院公證並申報戶籍，而且這樣還有一個好處，就是將來若房東不同意配合申報列舉租金支出，則可協商房東調降租金支出，這樣比較起來，節省的金額有可能比申報租金支出還划算唷！